بازار آریا - دنیای اقتصاد : یک اقتصاددان که در حوزه سیاستهای رفاه پژوهشهای مختلف انجام داده است، درباره هزینههای غیرقابل جبران «تکرار سیاستی شبیه مسکنمهر» به دولت هشدار داد. میثم هاشمخانی در برنامه «خانهاول» دنیایاقتصاد اعلام کرد، شروع ابرپروژههایی که بار مالی سنگینی دارند، در شرایط فعلی اقتصاد ایران که دولت خود با کسری بودجه روبهرو است، ممکن است هیچوقت به نتیجه نرسد. او برای رسیدگی به مستاجرهای کمبضاعت دو نسخه جهانی معرفی کرد.
مستاجران زیادی در کلانشهرهای کشور با محوریت تهران درگیر فقر مسکن هستند؛ به این معنی که اجارهبها بخش قابلتوجهی از درآمد آنها را میبلعد. در چنین شرایطی نیاز مبرمی به ورود سیاستگذار برای رفع چالش فقر مسکن حس میشود. در میزگرد «خانه اول» میثم هاشمخانی، تحلیلگر اقتصادی و متخصص در حوزه سیاستهای حمایتی و رفاهی، انتخاب ابرپروژههای مسکن ملکی را برای رفع چالش فقر مسکن اقشار کمدرآمد به سیاهچالهای تشبیه میکند که نهتنها نتیجهبخش نیست که منابع محدود مالی دولت را در مسیری بدون نتیجه هدر میدهد. وی در ادامه دو پیشنهاد برای کاهش فشار اجارهبها بر مستاجران کمدرآمد مطرح میکند؛ اول طرح «یککاسهسازی خانههای دستگاههای دولتی، عمومی و انقلابی که عمدتا بدون استفاده هستند و اجارهدهی به اقشار ضعیف جامعه» و دوم طرح «کالابرگ اجاره مسکن به مستاجران کمدرآمد».
گزینه اول پیشنهادی مشابه طرحی است که وزارت راه و شهرسازی با عنوان «طرح مسکن استیجار» در دستور کار دارد؛ طرحی که از نیمه دوم سال گذشته در دستور کار شورای عالی مسکن قرار گرفت و وزارت راه و شهرسازی متولی اجرای آن است. گام اول طرح مسکن استیجار شناسایی واحدهای مسکونی نوساز یا چند سال ساخت در اختیار دستگاههای دولتی و نهادهای عمومی بود که این بخش تکمیل شده و وزارت راه و شهرسازی توافقهای لازم را برای در اختیار گرفتن این واحدها انجام داده است. مرحله دوم فراخوان ثبتنام زوجهای جوان مستاجر است که به زودی آغاز میشود. متقاضیانی که از فیلترهای طرح عبور کنند، امکان ثبتنام قطعی برای دریافت مسکن استیجاری حمایتی را پیدا میکنند. در این قسمت از برنامه خانه اول با حضور میثم هاشمخانی، تحلیلگر اقتصادی و متخصص در حوزه سیاستهای حمایتی و رفاهی، به بررسی سیاستهای قابل اجرا برای حمایت از مستاجران کمدرآمد و همچنین کارآیی طرح مسکن استیجار مدنظر وزارت راه و شهرسازی پرداخته شد.
***
فقر مسکن در کشور به شدت زیاد شده، بهنحویکه سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوارها به بیش از 50درصد رسیده است. این سهم در شهر تهران بالاتر از 70 درصد شده و درواقع اجارهبها عمده حداقل دستمزد را میبلعد. در چنین شرایطی دستمزدها به سختی کفاف تامین اجارهبها و حداقل کالری مورد نیاز خانوار را میدهد و پسانداز برای خرید مسکن به هیچوجه میسر نیست و از این رو بخش عمدهای از خانوارها امید به خانهدار شدن را از دست دادهاند. به عقیده جنابعالی در شرایطی که توصیف شد، دولت باید چه سیاستی را برای حمایت از تامین مسکن خانوار دهکهای پایین درآمدی اجرا کند؟
متاسفانه در شرایط کنونی دست دولت برای هزینهکرد خالی و محدود است و فروش اوراق مشارکت و اوراق قرضه با نرخ بهره 40درصدی به برنامه دولت برای جبران کسری بودجه تبدیل شده است. با توجه به وضعیت جنگی و شرایط پرتنش سیاست خارجی امید چندانی به بهبود وضعیت وجود ندارد. در چنین وضعیتی سیاستگذار بخش مسکن باید به دنبال اجرای طرح و پروژههایی باشد که بار پولی زیادی به همراه نداشته باشد و در سریعترین زمان به نتیجه برسد؛ در غیر این صورت احتمال نیمهکاره ماندن طرح وجود دارد.
مسکن مهر در دورهای آغاز شد که دولت درآمد بسیار بالایی داشت، جمعیت کشور 15میلیون کمتر از تعداد فعلی بود و قدرت خرید و سطح رفاه خانوار نیز به مراتب بهتر از امروز بود. با وجود این، اجرای طرح مسکن مهر بیش از 15سال به طول انجامید. در شرایط کنونی تعریف هر پروژهای حتی با مقیاس به مراتب کوچکتر از مسکن مهر طبیعتا به زمان به مراتب بیشتری نیاز دارد، در عین حال تعریف چنین پروژههایی و تلاش برای تامین مالی آن احتمالا دولت را به سمت اقداماتی نظیر چاپ پول یا کارهای خطای دیگر سوق میدهد که آثار تورمی بالایی دارد. درواقع اگر دولت در تصمیمات مالی خود به سمت چاپ پول لیز بخورد، تبعات تورمی بسیار بدی را به همراه خواهد داشت.
مطابق استاندارد بینالمللی اگر فردی بیش از 30درصد درآمد خود را صرف پرداخت اجارهبها کند، با فشار هزینه مسکن در زندگی مواجه است، در این شرایط لزوم مداخله دولت و حمایت از شهروندان مطرح میشود. متاسفانه در کشور جمعیت زیادی از مستاجران بیش از 30درصد درآمدشان را صرف پرداخت اجارهبها کرده و با فشار هزینه مسکن مواجه هستند، سهم اجارهبها از کل درآمد در شهرهای بزرگ به 70 تا 80درصد درآمد نیز میرسد. حال براساس تجربه جهانی سیاستگذار دو گزینه پیشرو دارد؛ اول چیزی مشابه طرح مسکن استیجار دولتی که درحال حاضر قرار است توسط وزارت راه و شهرسازی اجرا شود و دوم کمک هزینه اجاره.
طرح مسکن اجاره حمایتی فعلی مدنظر وزارت مسکن شامل یک کاسهسازی ملکهای در تملک دولت و نهادهای شبه دولتی است که تقریبا بدون استفاده بوده و قرار است با قیمتی منطقیتر به گروههای آسیبپذیر اجاره داده شوند. گزینه دوم پیشروی سیاستگذار استفاده از روش پرداخت کمک هزینه اجاره (housing benefit)، است، همانگونه که دولت برای حمایت از اقشار ضعیف و جلوگیری از فقر شدید غذایی طرح کالابرگ را اجرایی میکند، طرح کمک هزینه اجاره نیز میتواند به کمک رفع چالش فقر مسکن اقشار ضعیف بیاید. اما باید توجه داشت که طرح کمک هزینه اجاره در تمام دنیا طرحی کوتاهمدت است؛ خارج از این دو شیوه هر تصمیمی با توجه به شرایط کشور نادرست بوده و حتی ریسک جهش تورم بهدلیل تحمیل کسری به بودجه را نیز به دنبال دارد. تورمی که اقشار ضعیف جامعه متضرران اصلی آن خواهند بود.
کم نتیجه بودن طرحهای مسکن ملکی حمایتی بر وضعیت مسکن اقشار کم درآمد برای سالهای متمادی از سوی کارشناسان مطرح شده، چرا همچنان سیاستگذار به دنبال ساخت مسکن ملکی حمایتی است؟
بخشی از این موضوع به وجود مشکل زیربنایی سیاسی بازمیگردد، متاسفانه مجلس شورای اسلامی ساختار حزبی ندارد، اغلب نمایندگان مربوط به شهرهای کوچکی هستند که پایگاه رأی محدودی در منطقه خود دارند و با 5 هزار رای کمتر یا بیشتر امکان ورود به مجلس را داشته یا کرسی خود را از دست میدهند. در این وضعیت شاهد غلبه نگاه کوتاهمدت و محلی در سیاستگذاری و قانونگذاری هستیم؛ نگاهی که به دنبال جذب رأی بالاتر است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها، نمایندگان پارلمان به شکل حزبی رأی میآورند؛ احزاب برنامه بلندمدت 40تا 50ساله دارند و نمایندگان متعهد به پیشبرد این اهداف هستند. نداشتن نگاه بلندمدت در بدنه دولت نیز وجود دارد، این نگاه باعث میشود تا مسوولان امر با علم به نداشتن بودجه و احتمال نیمهکاره رها شدن یک طرح، آن را آغاز کنند تا نمایشی از خدمت را در دوره فعالیت خود رقم بزنند.
با وجود این، مجدد تاکید میکنم که در این شرایط و تا زمانی که اوضاع فعلی ادامه دارد شروع پروژههای انبوه ساخت مسکن ملکی را باید به سیاهچالهای تعبیر کرد که ممکن است هیچگاه به انتها نرسد. در کنار موارد یادشده، پیچیدگیها و ریسکهای مختلفی که امروز اقتصاد کشور با آن مواجه است، «ریسک سرمایهگذاری بخش خصوصی» در کشور نیز به شدت زیاد شده است. بخشی از سرمایهگذاران پیش از این از کشور مهاجرت کرده یا قصد مهاجرت دارند. بخشی در ایران ماندهاند، اما سرمایه خود را به کشورهای همسایه نظیر ترکیه انتقال داده و آنجا ساختوساز را اجرایی میکنند. در چنین وضعیتی اقداماتی نظیر وضع «سقف رشد اجارهبها» یا «تمدید اتوماتیک قرارداد اجاره» یا «وضع مالیات بر خانههای خالی»، ریسک سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختوساز را افزایش میدهد. درواقع مستقل از آنکه سیاستهای فعلی کنترل اجارهبها چه میزان کارآمد هستند که تجربه نشان داده در عمل کارآمد نبودهاند، این سیاستها در این شرایط پرریسک بینالمللی برای کشور، سیگنالی برای فرار سرمایهگذار بخش خصوصی از اجرای پروژههای ساختوساز با هدف اجارهداری است.
اگر شما در تیم اقتصادی وزارت راه و شهرسازی بودید به سراغ درمان ریشهای چالش اقتصادی و حل مشکل فقر مسکن از این مسیر میرفتید یا روشهای موردی یا به تعبیری وصله و پینه را دنبال میکردید؟
اگر برنده نوبل اقتصاد هم وزیر مسکن یا وزیر اقتصاد در ایران شود، بنا به اختیاراتش تنها میتواند مسائل کوچکی را حل کند. این در حالی است که امروز کشور درگیر مسائل حاد و دشواری است. کشورهای انگشتشماری در دنیا طی 50سال اخیر همانند ایران با شرایط تحریم، ریسک جنگ و حمله نظامی مواجه بودهاند. تا زمانی که این شرایط بر اقتصاد کشور حاکم باشد امکان حل ریشهای تورم میسر نیست و تا زمانی که تورم به شکل ریشهای حل نشود، اساسا سرمایهگذاری بلندمدت در هر حوزهای از جمله بخش مسکن بهبود قابلتوجهی نمییابد. بنابراین اگر وزیر مسکن هر فردی با هر میزان دانش و تجربهای باشد، اثرگذاری محدودی در رفع چالش مسکن در کشور دارد.
درصورتیکه ریسک جنگ و وضعیت شبهجنگی امروز ادامه یابد، تورم کشور تا پایان سال به بیشترین تورم دنیا یعنی 130درصد میرسد. پیچیدگی مالی و بودجهای دولت در چنین شرایط تورمی به مراتب بیشتر میشود، همچنین چنین تورمی دایره امکان تصمیمگیری وزیر مسکن را محدودتر میکند. در شرایط فعلی حاکم بر اقتصاد ایران امکان برنامهریزی بلندمدت وجود ندارد و هر برنامهای که تعریف میشود، اولین ویژگیاش باید نداشتن پولخوره و حساب باز نکردن روی منابع مالی درشت و بودجه دولت باشد که ظرف کمتر از یک سال به نتیجه برسد. در شرایطی که هر روز ممکن است اتفاق جدیدی در کشور رقم بخورد، اجرای برنامههای زیربنایی با عمر 5 سال بدون نتیجه میماند.
تورم اجاره به شکل تاریخی متاثر از تورم عمومی و تورم مسکن حرکت میکند؛ اما در حال حاضر تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن جا مانده است. به نظر شما علت این جاماندگی چیست و آینده تورم اجارهبها به کدام سمت و سو میرود؟
امسال احتمالا تورم اجاره پایینتر از تورم مسکن قرار میگیرد؛ در شرایط کنونی قحطی دارایی برای سرمایهگذاری باعث سوق بخشی از سرمایهها به بخش مسکن و در نتیجه تورم مسکن شده است. در شرایط کنونی ریسک سرمایهگذاری در بازار سهام، در فعالیت تولیدی، خرید طلا با حجم زیاد به شکل فیزیکی زیاد شده و در چنین فضایی، مسکن دارایی امن تلقی میشود. با وجود این، درحالیکه قیمت ملک افزایشی است، فشار ستون فقرات هزینهای بر سبد هزینه خانوار باعث میشود که تورم اجاره از تورم ملک جا بماند. در عین حال امسال تورم اجاره کمتر از تورم سبد کالاهای مصرفی ضروری شامل مواد غذایی خواهد بود؛ چراکه با توجه به جهش هزینه کالاهای ضروری نظیر خواربار، مواد شوینده و... خانوار امکان پذیرش اجارهبهای به مراتب بیشتر را ندارد.
با اسکن کیوآرکد ویدئوی این گفتوگو را در «دنیای اقتصاد» ببینید
