بازار آریا - دنیای اقتصاد - گروه شرکت‌های ساختمانی: طرح‌های دولتی ساخت مسکن در کشور بخاطر مجموعه سیاست‌ها و تصمیمات برخی مسوولان ملی یا محلی (یا هر دو)، عمدتا به «تله شرکت‌های ساختمانی» تبدیل می‌شود به‌طوری‌که پروژه‌هایی از دل این طرح‌ها بیرون می‌آید که ویترین آن، «تدارک ساخت انبوه مسکن ارزان توسط برندهای ساختمانی» را نشان می‌دهد اما درونش، پروژه «بدنام‌سازی شرکت ساختمانی» است که محصولش به جای «تامین مسکن»، «تخریب تولید مسکن و زیان پیش‌خریداران دلخوش به وعده مسکن‌ارزان» است.
روایت این داستان تلخ از طرح‌های مسکن‌سازی به «سفارش دولت» برای خانوارهای محروم فاقد مسکن را می‌توان در یکی از پروژه‌های مسکن‌ملی که 3 سال پیش در اراک استارت خورد، جست‌وجو کرد.
پیش‌تر البته تجربه‌های مشابه در کشور مربوط به طرح مسکن‌مهر نیز وجود داشت که سال‌ها «تاخیر» در روند ساخت، قیمت تمام‌شده را چندین برابر کرد و همین موج‌های تورمی باعث شد خیلی از پیش‌خریداران روز اول آن پروژه‌ها، مجبور به خروج از ادامه مسیر شوند و هیچ‌وقت هم خانه‌دار نشوند.
اما در پروژه 8100 واحدی مسکن‌ملی اراک، بخاطر اینکه چهارستون یک پروژه ساختمانی شامل «تامین به موقع منابع مالی (پرداخت آورده اولیه پیش‌خریداران به سازنده و همچنین پرداخت تسهیلات ساخت»، «تحویل تمام و کمال زمین 99ساله به سازنده همراه با پروانه‌ساختمانی»، «توافق کارفرما (دولت) با سازنده بر اساس قیمت واقعی ساخت» و همچنین «ثبات تصمیمات مدیریتی (نه تصمیمات لرزان با هر بار تغییرات مدیریتی در دولت)» رعایت نشد، امکان «ساخت بموقع و پیشرفت‌فیزیکی نرمال پروژه» نیز از بین رفت.
پروژه ساخت 8 هزار و 100 واحد مسکونی نهضت ملی مسکن در شهر اراک که یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های این طرح‌های در سطح کشور به شمار می‌رود، طی بیش از 3 سال گذشته با مجموعه‌ای از چالش‌ها و موانع جدی مواجه بوده است.
این پروژه توسط شرکت کیسون، یکی از بزرگ‌ترین انبوه سازان کشور و با هدف پاسخ به تقاضای مسکن در شرایط پیچیده اقتصادی کشور و پیرو درخواست مسوولان وقت استان آغاز شد. اما مجموعه‌ای از عوامل همچون ضعف‌های ساختاری، سوءمدیریت در استان، تاخیر در تامین مالی پروژه، عدم وجود پشتیبانی و مطالعات فنی لازم، مشکلات زمین تخصیص یافته، تغییرات متعدد مدیران و مسوولان استانی و مداخلات سیاسی از روزهای آغازین پروژه سبب شده روند پیشرفت آن مبهم و مخاطره‌آمیز شود.
رضا فروتن، مدیر پروژه و معاون اجرایی شرکت ساختمانی کیسون، در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به بررسی دقیق ریشه‌های مشکلات این پروژه و موانع فنی و اجرایی آن پرداخته و همچنین شرایط غیر معمول و نامتعارف قراردادی را که در سال‌های اخیر موجب به‌وجود آمدن اختلافات عمیق و نهایتا فسخ یکطرفه قرارداد شد تشریح کرده است. این روایت در عین حال که تصویری روشن از روند سفارش پروژه‌های مسکن‌سازی توسط دولت به بخش‌خصوصی و بروز مشکلات در مسیر آن را ارائه می‌کند، ضرورت بازنگری و همکاری جدی دستگاه‌های مسوول برای ساماندهی و نجات این پروژه و سایر پروژه‌های اقدام ملی مسکن در کشور را نیز آشکار می‌سازد.
عامل تاخیر پروژه کیست؟
فروتن در این گفت‌وگو ابتدا از روزهای آغازین «شروع به کار پروژه» می‌گوید: در دی‌ماه سال 1400، شرکت کیسون قرارداد طراحی و ساخت 8100 واحد مسکونی را با اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی پیرو تفاهم نامه ابتدای همان سال و با دعوت مقامات وقت استان در قالب طرح اقدام ملی مسکن منعقد کرد. این طرح اقدام ملی که در دولت شهید رئیسی به «نهضت ملی» تغییر کرد، تلاشی برای حل بحران مسکن بود. اما متاسفانه هیچ‌گاه طی سال‌های گذشته بستر مناسبی جهت امکان اجرای صحیح این طرح‌ها به‌رغم اهمیت آنها و تاکید دولت‌های مختلف بر آن، در بدنه دولت و وزارتخانه متولی مسکن ایجاد نشد و مورد حمایت قرار نگرفت.
پروژه 8100واحدی اراک نیز در قالب طرح اقدام ملی در زمینی به وسعت 70هکتار ولی اوقافی و به صورت ساختمان‌های 15طبقه بنا به درخواست راه و شهرسازی توسط شرکت کیسون طراحی و عملیات خاکی پروژه به‌رغم موانع متعددی که خارج از اراده شرکت از همان ابتدا سر راه پروژه قرار داشت، آغاز شد.
پروژه مذکور از روزهای آغازین بنا به دلایل گوناگون با انواع مشکلات مواجه شد که عملا به دلیل مدیریت ناصحیح در استان مرکزی و عدم درک صحیح از اهمیت و ابعاد چنین پروژهای، تاثیر این موانع منجر به آسیب‌های جدی و ایجاد تاخیرات غیر قابل جبرانی شد که پس از گذشت 3 سال، با پیشرفت 20 درصد در این پروژه روبه‌رو هستیم و ارکان پروژه از جمله اداره راه و شهرسازی استان و مشاور به مسوولیت‌ها و قصور صورت گرفته از سوی خود در این پروژه قائل نبوده و بدون توجه به مستندات و وقایع، انگشت اتهام را تنها به سوی پیمانکار نشانه می‌روند.
این در حالی‌است که مسوولان وقت در راستای سیاست‌های نادرست مدیریت پروژه، دوسال بعد از شروع قرارداد به جای رفع موانع موجود بر سر راه پروژه و تقویت شرکت کیسون جهت امکان اجرای پروژه به بهانه تاخیراتی که خود عامل ایجاد آن بودند پروژه را به 4 قسمت تقسیم کرده و حجم قرارداد کیسون را با توجیه افزایش سرعت پروژه کاهش دادند که نتیجه‌ای جز هدر رفت نقدینگی و افزایش هزینه‌ها به دلیل لزوم تزریق منابع و پشتیبانی و تجهیز به چهار پیمانکار به جای یک شرکت نداشت.
زمین را بدون مطالعه تحویل دادند
مدیر پروژه و معاون اجرایی شرکت ساختمانی کیسون در ادامه، به منظور روشن شدن آنچه به وقوع پیوسته و وضعیت فعلی پروژه را رقم زده است به برخی از مهم‌ترین مشکلات که مستند به مدارک قابل بررسی است، پرداخت: مطالعات ژئوتکنیک زمین پروژه، به عنوان یکی از تعهدات کلیدی اداره راه و شهرسازی، طبق قرارداد می‌بایست جهت طراحی سازه و فونداسیون بلوک‌ها در شروع قرارداد به پیمانکار ارائه می‌شد لیکن به دلیل عدم انجام مطالعات در زمین مذکور قبل از عقد قرارداد و عدم پیش‌بینی کارفرما قبل از انعقاد پیمان، حدود 12ماه پس از شروع پروژه یعنی پایان سال 1401 به پیمانکار ابلاغ شد.
بدیهی است در هیچ پروژهای بدون وجود مطالعات ژئوتکنیک طراحی فونداسیون و به تبع آن اجرای فونداسیون و سازه ساختمان‌ها خصوصا بنا‌های بلند مرتبه میسر نیست.خاک زمینی که می‌بایست سازه 15طبقه ساختمان‌ها بر اساس آن طراحی و روی آن بنا می‌شد، در حدود یک سال ابتدایی، ناشناخته و بدون اطلاعات لازم بود و طبیعی است طبق قرارداد فقدان این مهم به عنوان مهم‌ترین اطلاعات فنی و از وظایف اداره راه استان، جزو تاخیرات فنی قرارداد و یکی از عوامل مهم ایجاد تاخیر در پروژه است.
بروز ریسک ساختاری؛ ساخت مسکن‌ملی بدون وام؟
پرداخت به موقع پیش پرداخت در قبال ضمانت‌نامه ارائه شده طبق قرارداد جزو اصلی ترین پیش‌نیاز‌های هر پروژه است این درحالی‌است که در اردیبهشت 1401 و در روزهای ابتدایی پروژه، متاسفانه اداره راه و شهرسازی به‌رغم دریافت ضمانت‌نامه پیش پرداخت و به‌رغم واریز سهم متقاضیان، از پرداخت نیمی از پیش پرداخت به شرکت کیسون که می‌بایست صرف خرید قالب و متریال اصلی پروژه همچون آرماتور فونداسیون‌ها می‌شد تا از تاثیر مخرب تورم موجود بر پروژه و کاهش ارزش پول متقاضیان پیشگیری شود به دلایل و اهداف نامعلوم به مدت حدود 8 ماه امتناع ورزید و متاسفانه در همین دوره در اولین سال آغاز پروژه، عدم امکان تکمیل قالبهای پروژه و خرید میلگرد به دلیل افزایش 100 درصدی قیمت آهن، ضربه مهلکی به پیکر پروژه وارد کرد، بدیهیست طبق قانون و شرایط عمومی هر پیمان، عدم انجام تعهدات مالی کارفرما در هر پروژهای به عنوان تاخیرات مالی محاسبه و به مدت زمان پروژه اضافه خواهد شد.
فروتن در تشریح موانع مربوط به تامین مالی پروژه 8100 واحدی نهضت ملی مسکن در اراک با بیان اینکه «در پروژه‌های اقدام ملی از دو منبع آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی تامین مالی می‌شود که بخش تسهیلات نیازمند عقد قرارداد مشارکت مدنی بین بانک، سازنده و اداره راه و شهرسازی استان است»، گفت: در پروژه اقدام ملی اراک قرارداد مشارکت مدنی که قرار بود بخشی از منابع مالی پروژه را تامین کند، با تاخیر 2 ساله در پایان سال 1402 آن هم با تغییر بانک مسکن به تجارت بعد از یک سال و نیم از شروع پروژه نهایی شد؛ درحالی‌که انتظار می‌رفت این قرارداد همزمان با شروع پروژه به سرانجام برسد اما به دلایلی همچون عدم امکان تامین اعتبار برای 8100 واحد از سوی بانک مسکن در یک سال اول شروع پروژه و پس از آن تاخیر فراوان در تفکیک قرارداد اجاره زمین اوقافی در سال دوم از شروع قرارداد، عملا پس از گذشت بیش از دو سال از آغاز رسمی پروژه، قرارداد مشارکت مدنی منعقد شد.
این تاخیر که طبیعتا وفق قرارداد و قانون جزو عوامل موجد تاخیرات در پروژه است، نه تنها نقدینگی لازم برای پروژه را بارها دچار چالش کرد، که موجب شد پیمانکار با یک ریسک ساختاری مواجه شود: «تردیدی بزرگ در تضمین تامین منابع مالی پروژه».
سفارش ساخت برج بدون صدور پروانه
فروتن درباره تاخیر در صدور جواز ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن نیز گفت: بر اساس مستندات یکی از چالش‌های کلیدی از همان ماه‌های نخست، تاخیر یکساله در صدور پروانه ساخت و تایید نقشه‌های اجرایی توسط شهرداری و سازمان نظام مهندسی استان مرکزی به دلیل برخی اختلاف مالی بین اداره راه و شهرسازی استان و شهرداری بود. بدیهی است در پروژهای با این حساسیت عملیات اجرایی بدون پروانه ساخت با چالش‌های فراوان مواجه شود،کما اینکه شهرداری بارها ضمن حضور نیروی انتظامی نسبت به توقف عملیات در پروژه به دلیل نبود پروانه ساخت اقدام کرد، این در حالی است که امروز شرکت کیسون، بدون آنکه نقشی در این اختلافات داشته باشد، به غلط و غیر منصفانه به عنوان مقصر تاخیر خطاب می‌شود.
کارفرمای «مدام در حال تغییر»
معاون اجرایی شرکت ساختمانی کیسون در ادامه این گفت‌وگو، از جمله عوامل تشدید سوءمدیریت‌ها در استان که تاثیرات نامطلوبی بر پروژه داشته را تغییرات پی در پی مدیریتی استان و نهاد کارفرما اعلام کرد: متاسفانه در طول اجرای پروژه، بارها مسوولان ارشد دستگاه‌های مربوط تغییر کرده‌اند و با هر بار تغییر به دلیل عدم قائل بودن به تصمیمات سازمانی و محوریت تصمیمات فردی و سلیقه‌ای، مسیر تصمیم‌گیری دچار توقف، تعویق و یا تغییر شده است. به نحوی که بارها مجبور شدیم مستندات را از نو ارائه دهیم، جلسات را تکرار و توافق‌های گذشته را دوباره اثبات کنیم. در پروژه‌های ملی، ثبات تصمیمات مدیریتی، مانند ستون‌های یک سازه است. اگر در رأس تصمیم‌گیری شاهد تغییرات مکرر باشیم، در عمل ایستایی ممکن نخواهد بود.
در روند پرپیچ و خم این پروژه، نیز ضربه‌های ناشی از ناپایداری تصمیمات و تغییرات مدیریتی، قابل کتمان نیست. در حال حاضر و پس از گذشت سه سال از پروژه، متاسفانه هیچ مرجعی مسوولیت مشکلات پیش آمده را که اساسا پیمانکار نقشی در آن نداشته، بر عهده نگرفته و همه بی‌تأمل و بدون اعتنا به واقعیت، انگشت اشاره را به سوی پیمانکار نشانه می‌روند، گویی در این شهر تنها پیمانکار بوده و بس و دیگر عوامل تاثیرگذار، حضور نداشته‌اند یا هیچ نقشی در این مسیر نداشته‌اند که خود عذر بدتر از گناه است.
ناگفته نماند که بعضا در برخی مقاطع کوتاه (نیمه اول سال 1403) برخی مسوولان در استان، با درک شرایط و دشواری‌های پروژه، وضعیت بی‌ثبات اقتصادی، آگاهی از مشکلات ساختاری طرح اقدام ملی و بسیاری موانع دیگر با هدف پیشبرد پروژه پیمانکار را بازوی اجرایی و هدف را اجرای پروژه قرارداده و نسبت به حمایت و توافقات متفاوتی در چارچوب قرارداد با شرکت‌های سازنده اقدام کرده بودند که به تداوم کار -هر چند با دشواری- انجامید، به طوری که در همان دوره کوتاه یعنی 6 ماه ابتدایی سال 1403 قرار بر تکمیل حدود 500 واحد مسکونی تا پایان خرداد ماه 1404 -حتی با برق موقت- بود.
اما متاسفانه از ابتدای آذر ماه، مجددا با تغییرات مدیریتی در استان و اداره راه و شهرسازی ضمن تغییر رویکرد، بسیاری از توافقات رسمی و غیر رسمی قبلی به یک باره نادیده گرفته شد و پروژه از آن پس، به جای هم‌افزایی، گرفتار فضای اتهام‌زنی و بی‌اعتمادی شد و به جای پیشبرد روندهای منطقی تصمیم‌گیری، بدون هیچ مستندی اقدام به طرح مباحثی چون فسخ قرارداد شد درحالی‌که شرکت کماکان در پروژه مشغول فعالیت بود.
سوخت «فرصت طلایی» ساخت مسکن ارزان
شرکت کیسون صراحتا معتقد است تاخیر بیش از دو ونیم سال پروژه که به برخی از مصادیق صریح و قانونی آن اشاره شد نه تنها آغاز و ادامه پروژه را دچار وقفه کرده، بلکه ضمن تشدید تاثیر مخرب تورم در سال 1401موجب شده فرصت‌های طلایی در روزهای آغازین-که شرایط اقتصادی کشور با ثبات تر بود- از دست برود. سوال اینجاست که مسوولیت کوتاهی‌هایی همچون تعلل در پرداخت مطالبات قراردادی پروژه جهت تامین نیازهای اولیه پروژه، به‌رغم وجود نقدینگی متقاضیان نزد اداره راه،عدم ارائه اطلاعات اولیه فنی زمین جهت امکان شروع طراحی، عدم تخصیص تسهیلات از سوی بانک به دلیل مشکلات اعتباری بانک‌ها و اوقافی بودن زمین و یا تاخیرات فراوان در صدور مجوز‌های قانونی یا تایید نقشه‌ها، عدم مدیریت صحیح در بسیاری از موارد بدیهی و..... و در نهایت وضعیت نامطلوب حال حاضر پروژه متوجه چه مرجعی است؟ آیا اداره راه و شهرسازی استان مرکزی و مشاور پروژه هیچ نقشی در ایجاد شرایط فعلی نداشته‌اند؟
فروتن سپس به تشریح اقدامات صورت گرفته برای فسخ قرارداد پرداخت: همزمان با توقف پرداخت‌ها و عدم پرداخت صورت وضعیت‌های تعدیل، موضوع فسخ از سوی مسوولان در جلسات متعدد در محضر عموم، رسانه‌ها و متقاضیان، اعلام و به ایجاد جوی ناآرام میان تامین‌کنندگان، پرسنل و متقاضیان منجر شد و در نهایت پس از 6 ماه انواع اقدامات مانع‌زا، از جمله جلوگیری از بررسی لایحه تاخیرات شرکت در واحد حقوقی وزارت راه و شهرسازی به‌رغم تلاش وزیر محترم راه و شهرسازی به منظور حل مشکل و جلوگیری از فسخ قرارداد با شناخت از آثار زیانبار آن، متاسفانه به صورت یک طرفه فسخ قرارداد پروژه بدون وجود هیچ گزینه‌ای جهت ادامه کار ازسوی اداره راه و شهرسازی استان مرکز ابلاغ شد.
پس از فسخ، فضای پروژه به شدت ملتهب شد و تهدید، پلمب و ممانعت از کار صورت گرفت. بخش سفت کاری حدود 1500 واحد پروژه تا آن زمان با کیفیت مطلوب ساخته شده بود اما اکنون وضعیت نامعلوم است. طبیعتا حدود 25هزار سهامدار و بیش از 12هزار نفر نیروی شاغل شرکت کیسون به واسطه حرکات و اقدامات یکطرفه صورت گرفته در اراک تحت‌تاثیر قرار خواهند گرفت که این خود مصداق بارز تضعیف بخش خصوصی است. از این رو شرکت کیسون با اعتقاد به وجود اراده جدی در کشور به رعایت قانون، قطعا در راستای احقاق حقوق شهروندی شرکت،کارکنان و سهامداران تمام تلاش خود را خواهد کرد.
آنچه واضح است اینکه در خصوص مشکل مسکن در کشور بستر مناسب وجود ندارد و آمارهایی که مراجع و ارگانهای متولی امر چه در خصوص هزینه تمام شده و چه در مورد آمار تولید مسکن در سال‌های گذشته ارائه می‌دهند گواه این نظریه است.
از این رو به نظر می‌رسد اولین قدم در حل چالش مسکن در کل کشور اصلاح ساختارهای فعلی اولا در واقعی کردن هزینه‌های ساخت، نوع قراردادها و ثانیا اصلاح روش‌های تامین مالی پروژه‌های مسکن حمایتی است تا بتوان از حضور انبوه سازان و شرکت‌هایی که توان علمی و تجهیزاتی بالا در این زمینه دارند بهره برد. بسیاری از انبوه سازان به دلیل مشکلات فراوانی که در پروژه‌های مسکن حمایتی وجود دارد از ورود به این حوزه خودداری می‌کنند.
به هر روی تجربه ثابت کرده موفقیت هر پروژه یا طرحی فارغ از ابعاد چه کلان و چه خرد قبل از هرچیز نیازمند عزم و اراده جدی کارفرما یا متولی آن طرح برای به نتیجه رساندن پروژه و همچنین درک عمیق وی از ابعاد و شرایط پروژه است. صراحتا می‌توان گفت در صورت عدم وجود این شروط احتمال موفقیت پروژه‌ها همچون پروژه اقدام ملی اراک به شدت کاهش یافته و ریسک اجرای آنها به شدت افزایش می‌یابد.