بازار آریا - دنیای اقتصاد -گروه مسکن و شهری : افزایش چشمگیر ساختمان‌های متروک در مناطق 6 تا 12، تهران را شبیه «دونات» کرده به‌طوری‌که مرکز پایتخت به عارضه «تخلیه جمعیتی» و «شب‌ مردگی» دچار و در عین حال مناطق پیرامونی مملو از جمعیت ساکن و فعالیت‌های شهری و اقتصادی شده است. این شهر دوناتی در استان تهران، محصول سه دهه «بیراهه تامین مالی در شهرداری» است که به جای درآمدزایی برای بودجه شهر از محل عوارض بهره‌برداری از ساختمان‌ها مسیر مخرب «فروش تراکم» انتخاب شد. دونات، نتیجه «هزینه صفر» احتکار فضا در تهران است.
کلان‌شهر تهران با «خرابی تازه» از محل «سال‌‌‌ها فروش مجوز تراکم‌‌‌ساختمانی» روبه‌رو شده، به‌طوری که مناطق مرکزی پایتخت به‌ویژه منطقه 6 و به صورت فراگیر، مناطق 6 تا 12 در حال حاضر شاهد «حجم قابل‌توجهی ساختمان متروک» و «بناهای در حال تخریب به‌واسطه سال‌ها عدم‌بهره‌‌‌‌‌‌برداری» است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» براساس اطلاعات تصویری و داده‌‌‌های تحلیلی که حسین ایمانی‌جاجرمی، صاحب‌نظر و جامعه‌‌‌شناس شهری در اختیارمان قرار داده، حاکی است، ‌‌‌ در یک‌سال اخیر تعداد ساختمان‌‌‌های متروکه در مرکز پایتخت به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این ساختمان‌‌‌ها از «احتکار فضا» در تهران خبر می‌‌‌دهد که باعث شده «پایتخت عملا به دونات استان تهران» تبدیل شود؛ دوناتی شدن کلان‌شهر تهران به این معناست که محله‌‌‌های مرکزی در حال «خالی‌‌‌شدن از جمعیت ساکن» و شیوع «پدیده شب‌‌‌مردگی» است که خود، تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص برای پایتخت به همراه دارد.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، برآیند دو روند «تامین مالی اداره شهر از محل فروش تراکم و اخذ عوارض ساخت و ساز» از یک‌‌‌سو و «افزایش عمر بنای ساختمان‌‌‌های مرکز شهر نسبت به سایر مناطق» از سوی دیگر طی سه دهه گذشته، پایتخت را به جایی رسانده که امروز وسط این کلان‌شهر خالی از «جمعیت و سرزندگی شهری» شده است.

پیامد این وضعیت در این سال‌ها باعث شد «خانوارهای ساکن در مرکز» به محض بهبود توانایی مالی روانه بالاشهر شدند و کم‌‌‌درآمدها مجبور به سکونت.
در کنار این «تخلیه جمعیتی از مرکز فرسوده تهران»، تغییرکاربری ساختمان‌‌‌های قدیمی مسکونی به تجاری و اداری، مرکز پایتخت را به «انبار مغازه‌‌‌ و فروشگاه‌‌‌ها» تبدیل کرد. در سال‌‌‌های اخیر اما به دلیل «جهش تاریخی قیمت زمین و مسکن» در تهران، مالکان ساختمان‌‌‌های قدیمی در مرکز، از تغییرکاربری یا اجاره به صاحبان مغازه برای استفاده در قالب انبار، انصراف دادند و این بناها امروز به «ساختمان متروکه» تبدیل شده است. چون عایدی بلندمدت ملکی این ساختمان‌‌‌ها برای مالکان به قدری است که حاضر به اجاره ساختمان به یک مغازه‌‌‌دار آن هم با توجه به ریسک‌‌‌های خاص اجاره‌‌‌داری نیستند.
به این ترتیب مشخص می‌شود، معجون «رشد ارزش ملک به‌واسطه فروش تراکم، فرسودگی تدریجی ساختمان‌‌‌های مرکز شهر و جهش قیمت ملک» دست به دست هم دادند تا امروز شاهد این «شهر دوناتی» باشیم.
حسین ایمانی‌جاجرمی، ریشه اصلی را اما «مدل مالی شهرداری تهران طی این سه دهه» می‌‌‌داند. شهرداری به جای آنکه از فعالیت‌‌‌های اقتصادی در شهر، عوارض و مالیات شهری و همچنین بهای خدمات شهری دریافت کند، از «ساختمان‌‌‌سازی» به شکل صدور مجوز تراکم، درآمدزایی می‌‌‌کند. این مدل معیوب تامین مالی هزینه‌‌‌های اداره تهران اگر در مسیر درست قرار می‌‌‌گرفت، «احتکار فضا» برای مالک فضا، «هزینه‌‌‌زا» بود چون در مدل صحیح تامین مالی شهر، شهرداری باید «عوارض سالانه شهری» با قیمت واقعی و براساس ضریبی از آن، از مالکان ساختمان‌‌‌ها -براساس نرخ‌های شناور و متناسب با ملک اول، ‌‌‌ ملک دوم و چندم و همچنین برحسب منطقه محروم یا منطقه بالاشهر- دریافت کند که این فرآیند موجب می‌شود، ‌‌‌ مالک هر ساختمانی چه قدیمی و چه جدید برای پوشش این عوارض شهری، از آن بنا بهره‌‌‌برداری اقتصادی یا مصرفی کند یا آن را به یک بهره‌‌‌بردار اجاره دهد. در نتیجه این فرآیند است که «مرکز تهران به محل بهره‌‌‌برداری مخصوص ساختمان‌‌‌های قدیمی و تاریخی» تبدیل می‌شود و اتفاقا در این حالت، اخذ شارژ شهری از فعالیت‌‌‌های اقتصادی به‌واسطه خدماتی که شهرداری برای آنها تامین می‌‌‌کند، می‌تواند درآمد پایدار به جای تراکم‌‌‌فروشی برای شهر ایجاد کند.
این در حالی است که هم‌‌‌اکنون، شارژ شهری در تهران براساس متوسط 6000 تومان در مترمربع است در حالی که عوارض ساخت مترمربعی بالای 400‌هزار تومان؛ درست، ‌‌‌ برعکس.
درباره «دوناتی شدن شهر تهران» و «زوال مرکز پایتخت»، حسین ایمانی‌جاجرمی، تحلیلی برای «دنیای‌اقتصاد» نوشته است که عینا در زیر می‌‌‌آید.

این روزها با کمی پیاده‌روی در فضاهای مرکز شهر تهران، مثلا در خیابان‌های اطراف میدان‌های انقلاب، بهارستان و فردوسی، بیننده با صحنه‌های شگفتی مواجه می‌شود، تعداد زیاد ساختمان‌های رها شده و متروکه در حال تخریب.
بناهایی که با کمی رسیدگی و توجه، قابلیت بهره‌برداری دارند و برخی از آنها حسب زمان ساخت و نوع معماری، صاحب ارزش‌های فرهنگی و تاریخی‌اند. با وجود ارزش اقتصادی-اجتماعی فراوان این بناها و فضاهایی که در آن قرار گرفته‌اند، رها‌شدگی و نقصان تدریجی‌شان از مساله‌ای مهم حکایت می‌کند.
چگونگی شکل‌گیری و علل و پیامدهای این مساله نیازمند تامل و بررسی است. اگر بپذیریم که بخش قابل‌توجهی از جمعیت معمول جامعه شامل خانواده‌ها به‌ویژه زنان و کودکان در پهنه‌های مرکز شهر حضور چندانی ندارند و واقعیت افزایش ساختمان‌های متروکه می‌توانیم از مساله‌ای به نام «زوال مرکز شهر» نام ببریم.
تخلیه مرکز شهر تهران از زندگی معمولی و از میان رفتن محله‌های قدیمی البته مربوط به سال‌های اخیر نیست. با توسعه تهران به‌ویژه از دهه 40 به این سو و گسترش پدیده حومه‌نشینی، بخش عمده‌ای از زندگی شهری از پهنه مرکز شهر خارج شد و این بخش مهم از شهر را فعالیت‌هایی چون خرید و فروش، انبار و کارگاه‌های کوچک و گروه‌های آسیب‌دیده به تملک و انحصار خود درآوردند. محلاتی که روزگاری جایگاه سکونت اعیان و اشراف تهران بود همچون عودلاجان ضربه‌های فراوان از این اتفاق خورده و ارزش سکونتی و تاریخی آنها به شدت آسیب دیدند. شکست برنامه‌ریزی‌های توسعه شهری همچون طرح جامع اول تهران (1346) و ناکام ماندن رویای ساخت مرکز شهر مدرنی برای تهران به نام «شهستان» در پیش از انقلاب و خوگرفتن شهرداری‌ها به سیاست خودکفایی مبتنی بر تراکم‌فروشی در پس از انقلاب، عملا کلیت شهر و به‌ویژه مرکز آن را دچار صدمات جدی همچون کاهش شدید کیفیت زندگی و استانداردهای شهری کرد. همه اینها در حالی است که بسیاری از فضاهای مرکز شهری با کمی تدبیر و توجه به دانش و تجربه شهرسازی و رویکردهایی چون شهر انسانی و اداره مشارکتی شهر قابلیت ارزش‌افزایی و بهره‌برداری دارند و تقلیل آنها به مکان‌هایی برای تخریب و ساخت بناهای تجاری با حبس و «احتکار فضا» در حکم اتلاف منابع شهری محسوب می‌شود.

اجازه بدهید با تمثیلی وضوح بیشتری به مساله بدهیم. شهر را همچون باغی دارای درختان مثمر بی‌شمار (فضاهای شهری) فرض می‌کنیم، صاحب این باغ (شهرداری) برای بهره‌برداری از ملک خود می‌تواند با تنوع بخشیدن و بهبود شرایط رشد درختان، از ثمر و محصول آن درآمد خوبی کسب کند اما باغدار مورد نظر ما راهکاری مخرب را در پیش گرفته و درخت‌فروشی پیشه کرده است.
اگر‌چه در کوتاه‌مدت سود فروش درختان باغ از میوه‌های آن بیشتر است اما در دراز‌مدت دیگر نه اثری از باغ خواهد بود و نه درختان آن. اکنون ثمرات این سیاست باغ (شهر)فروشی در مرکز تهران خود را به خوبی نشان داده است و از فعالیت، پویایی و سرزندگی شهری معمول در مراکز شهری، اثری چندانی باقی نمانده است. این وضعیت با خالی کردن مرکز شهر از فعالیت و زندگی آن را به شکل شیرینی دونات درآورده است، مدلی از شهر که البته فقط مختص تهران نیست و شهرهای فراوانی با این مساله مواجه شده‌اند اما به سرعت و با درک اهمیت مرکز شهر به دنبال سیاست‌های احیا و رونق دوباره این پهنه مهم از شهر رفته‌اند.

ساختمان هتل رزیدانس در خیابان سمیه (ثریای سابق)، اثر معمار معروف حیدر غیایی، سال‌هاست متروکه مانده با وجود قرار گرفتن در یکی از بهترین خیابان‌های تهران

--> اخبار مرتبط پلیس در تهران آماده باش شد کیفیت هوای تهران در شرایط قابل قبول/ شاخص به 86 رسید پایان قدرت نمایی اوباش مسلح در جنوب غرب تهران وضعیت هوای پایتخت «قابل قبول» شد بالگرد اورژانس هوایی به داد مادر باردار زاهدانی رسید+جزئیات