بازار آریا - دو روز پس از آنکه سه نامزد کنگره که از سوی زهران ممدانی، شهردار نیویورک، مورد حمایت قرار گرفته بودند، در انتخابات مقدماتی این ایالت به پیروزی رسیدند، هیات تعیین دستورالعمل اجارهبهای شهر نیویورک نیز پیروزی دیگری را برای او رقم زد.
این هیات شامگاه پنجشنبه با ۷ رای موافق در برابر یک رای مخالف، به ثابت ماندن اجارهبهای یکمیلیون واحد مسکونی در شهر رای داد. این تصمیم هم قراردادهای یکساله و هم دوساله را دربرمیگیرد و مانع از افزایش اجاره بیش از ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی نیویورک میشود. به گزارش نیویورک تایمز، واحدهایی که مشمول این سیاست هستند، طیف گستردهای از ساختمانها را شامل میشوند؛ از آپارتمانهای لوکس در برجهای بلندمرتبه گرفته تا واحدهای یارانهای بسیار ارزانقیمت و حتی ساختمانهای قدیمی پنجطبقهای که بیش از ۱۵۰ سال از ساخت آنها میگذرد.
توقف افزایش اجارهبها یکی از مهمترین وعدههای انتخاباتی ممدانی بود؛ وعدهای که تحقق آن به حمایت هیات تعیین دستورالعمل اجارهبها وابسته بود؛ هیاتی که اکنون بخش عمده اعضای آن را منصوبان خود او تشکیل میدهند. تنها مخالف این تصمیم، آرپیت گوپتا، استاد دانشکده کسبوکار استرن دانشگاه نیویورک بود. او روز پنجشنبه در یادداشتی در نشریه City Journal دلایل مخالفت خود را تشریح کرد و هشدار داد:
«منجمد کردن قیمت یک خدمت برای مدتی نامحدود، درحالیکه هزینههای ارائه آن همچنان افزایش مییابد، نه به خدماتی ارزانتر منجر میشود و نه به خدماتی فراوانتر، بلکه نتیجه آن، فرسوده شدن داراییها و در نهایت، مداخله دولت از طریق نجات مالی یا در اختیار گرفتن آنها خواهد بود.»
ممدانی مدعی است که تثبیت اجارهبها به حفظ استطاعت مالی مستأجران کمک میکند؛ اما گوپتا استدلال میکند که این سیاست، نه بر اساس نیاز افراد، بلکه بر مبنای شانس به برخی از ساکنان نیویورک سود میرساند.
او مینویسد: «حمایتی که یک قرارداد اجاره تثبیتشده در اختیار مستاجر قرار میدهد، در عمل نوعی حق مالکیت قابل انتقال است؛ حقی که فرد میتواند تا پایان عمر از آن برخوردار باشد و در بسیاری از موارد نیز به اعضای خانواده خود منتقل کند. انجماد اجارهبها ارزش این حق را افزایش میدهد و آن را بیش از آنکه شبیه یک کمک رفاهی هدفمند باشد، به جایزهای شبیه بختآزمایی تبدیل میکند.»
تصمیم ممدانی نخستین بار است که قراردادهای دوساله را نیز شامل میشود؛ با این حال، شهر نیویورک پیشتر نیز در دوران شهرداری بیل دیبلازیو، در سالهای ۲۰۱۵، ۲۰۱۶ و ۲۰۲۰، افزایش اجاره قراردادهای یکساله را متوقف کرده بود.
جن سیدورووا، تحلیلگر سیاستگذاری، سال گذشته در اینباره نوشت: «از منظر نظریه اقتصادی، این سیاستهای انجماد اجارهبها در حکم سقف قیمتی الزامآور عمل میکنند. هرچند در کوتاهمدت از مستاجران فعلی حمایت میکنند، اما انگیزه سرمایهگذاری در املاک اجارهای را کاهش میدهند و تمایل مالکان را برای نگه داشتن واحدهای مشمول کنترل اجاره در بازار اجاره از بین میبرند.»
او افزود: «در نتیجه، تعداد واحدهای مسکونی در دسترس کاهش مییابد و افراد بیشتری ناچار میشوند برای اجاره آپارتمانهای خارج از نظام کنترل اجاره، یعنی واحدهایی که با نرخ بازار عرضه میشوند، با یکدیگر رقابت کنند؛ رقابتی که در نهایت اجارهبهای این واحدها را بیش از پیش افزایش میدهد.»
بر اساس گزارش خبرگزاری آسوشیتدپرس، انتظار میرود تصمیم ممدانی با چالشهای حقوقی روبهرو شود؛ بهویژه آنکه کریستینا اسمیت، عضو هیات که نماینده مالکان بود، همان روز رأیگیری از سمت خود استعفا داد.او در نامه استعفایش نوشت که هیات، که قرار بوده نهادی مستقل برای بررسی واقعیتها باشد، «دیگر یک نهاد حقیقتیاب نیست» و تاکید کرد که «دستورالعمل امسال هیات، در واقع سال گذشته و در جریان کارزار انتخاباتی تعیین شده بود». پیش از این نیز سیاستهای مشابه با مخالفتهای حقوقی روبهرو شده بودند. در سال ۲۰۱۶، انجمن تثبیت اجارهبها که نماینده مالکان بود، به دلیل آنچه انگیزههای سیاسی در تصمیمگیری هیات میدانست، علیه سیاست انجماد اجاره دوران دیبلازیو اقامه دعوی کرد؛ اما یک قاضی در منهتن، یک سال بعد، این شکایت را رد کرد.
به گزارش رسانه The Real Deal، شکایت علیه تصمیم جدید ممدانی ممکن است از سوی انجمن آپارتمان نیویورک که نماینده مالکان واحدهای مشمول کنترل اجاره است، مطرح شود. جی مارتین، معاون اجرایی این انجمن، در ماه مه اعلام کرده بود که این نهاد «در حال بررسی همه گزینههای حقوقی موجود» است. در صورتی که این تصمیم با موفقیت در دادگاه به چالش کشیده نشود، از اول اکتبر سال جاری اجرایی خواهد شد و تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۷ ادامه خواهد داشت.
برای کسانی که خوششانس بودهاند و در واحدهای مشمول تثبیت اجاره زندگی میکنند، این تصمیم ممکن است در کوتاهمدت یک پیروزی به نظر برسد. اما در شهری که برای پاسخگویی به تقاضای فزاینده، بیش از هر چیز به افزایش عرضه مسکن نیاز دارد، انجماد اجارهبها در بلندمدت نخواهد توانست مسکن در نیویورک را مقرونبهصرفهتر کند.