ساخت‌وساز پس از محدودیت آبی

بازار آریا - دنیای اقتصاد : مصوبه «ممنوعیت بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران» در هفته‌های اخیر در هیات دولت به تصویب رسید؛ مصوبه‌ای که برخی رسانه‌ها به اشتباه از آن با عنوان «ممنوعیت بارگذاری در پایتخت» یاد کردند و همین خوانش ناصحیح باعث شد مخالفت‌هایی با آن مطرح شود. غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، در برنامه «خانه اول» هرگونه ممنوعیت بارگذاری در پایتخت را رد کرده و در عین حال تاکید دارد که این مصوبه بر توسعه درون‌زای شهری و در ادامه الحاق زمین به شهرها برای خانه‌سازی البته با رعایت تراکم پیش‌بینی‌شده در «طرح جامع و تفصیلی» تاکید دارد. دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران معتقد است تغییر مدل مالی برای تامین درآمد شهرداری تهران لازمه تغییر نگاه به ساخت‌وساز در پایتخت است، چرا که رویکرد کنونی که عمدتا به ساخت‌وساز به عنوان محلی برای «تامین درآمد» می‌نگرد به زیان شهر و شهروندان تمام شده است. درحالی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری بر دو اصل مهم یعنی ساخت‌وساز درون‌زا در شهرها و همچنین تغییر مدل تامین درآمد مدیریت شهری با هدف کاهش اتکا به منابع مالی تاکید دارد که این موضوعات خواسته فعالان ساختمانی نیز هست.

مصوبه «ممنوعیت بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران» با هدف کاهش دشواری زندگی در تهران و کرج به تصویب دولت رسید. عقبه این مصوبه به دی سال ۱۴۰۴ بازمی‌گردد که شورای عالی شهرسازی و معماری یک مصوبه برای کنترل تنش آبی تهران داشت. مصوبه «ممنوعیت بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران» دارای ۲۴ بند است که ۱۰ تکلیف کلیدی برای «نجات زندگی در تهران و البرز» عبارتند از: ممنوعیت تغییرکاربری باغات، منع ساخت‌وساز فراتر از طرح تفصیلی، بارگذاری جمعیتی براساس «آب قابل‌تامین»، اعلام برق و گاز «قابل‌تامین»، ممنوعیت صدور مجوز «شهرک صنعتی» برای ۳سال، تهیه فهرست «صنایع قابل‌انتقال از تهران» ظرف ۳ماه، منع صدور «تراکم مازاد»، تامین مسکن با «توسعه درون‌زا»، الزام استفاده از برق ‌خورشیدی برای ساختمان‌های بالای ۲۰۰۰ مترمربع و ممنوعیت چمن‌کاری در تهران.
با وجود پیش‌بینی این اقدامات، برخی کارشناسان نسبت به امکان اجرای کامل مصوبه تردید دارند. در مقابل، غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، معتقد است برنامه‌ها و الزامات تعیین‌شده در این مصوبه می‌تواند زمینه اجرای موفق‌تر آن را فراهم کند.
کاظمیان درباره دلایل تصویب این مصوبه می‌گوید دشوار شدن شرایط زندگی در تهران و البرز، ناشی از چالش‌های مهمی همچون کمبود آب، آلودگی هوا و ازدحام ترافیکی، ضرورت اتخاذ تصمیم‌های فوری و بلندمدت را افزایش داده است.
به گفته وی، این مصوبه با رویکردی مساله‌محور تدوین شده است؛ به این معنا که ابتدا مشکلات اصلی مجموعه شهری تهران و البرز شناسایی شده و سپس برای مواجهه با هر یک از آنها، مجموعه‌ای از اقدامات کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت در نظر گرفته شده است.
در مجموع، ۲۴ تکلیف در این مصوبه تعریف شده که هدف آنها کنترل شرایط حاد تهران و جلوگیری از تشدید بحران‌های موجود است. در کنار این اقدامات، بازنگری طرح مجموعه شهری تهران و البرز نیز به‌عنوان بخش بلندمدت برنامه دنبال می‌شود؛ اقدامی که قرار است چارچوب راهبردی، برنامه‌ریزی و توسعه بلندمدت این دو استان را مشخص کند.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در ادامه به سوءبرداشت‌ از این مصوبه طی روزهای گذشته اشاره کرد و گفت: در روزهای گذشته برخی دچار برداشت نادرست از مصوبه «ممنوعیت بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران» شدند. یکی از سوءبرداشت‌ها این بود که با این مصوبه قرار است که ساخت‌وساز در تهران صفر شود، این در حالی است که در این مصوبه به هیچ وجه چنین موضوعی عنوان نشده است. در عین حال این مصوبه بر بازسازی و نوسازی به‌خصوص در بافت فرسوده تاکید دارد. در عین حال در این مصوبه بر توسعه درون‌زای شهر و همچنین حمایت از فرصت‌های اشتغال از جنس «خدمات برتر پشتیبان تولید» و افزایش بهره‌وری زمین-فضا تاکید شده است، اجرای این موارد در تهران و البرز می‌تواند فرصتی برای تعمیم به سایر نقاط کشور ایجاد کند.
کاظمیان تاکید کرد: هدف مصوبه، توقف کلی ساخت‌وساز نیست، بلکه جلوگیری از توسعه بی‌ضابطه و هدایت ساخت‌وسازها در چارچوب ظرفیت‌های قانونی و طرح‌های مصوب است. در یکی از بندهای مصوبه، موضوع واگذاری و استقرار جمعیت و فعالیت فراتر از ظرفیت تعیین‌شده در طرح‌های توسعه و عمران مورد توجه قرار گرفته است. همچنین برای وزارت راه و شهرسازی مهلت شش‌ماهه‌ای پیش‌بینی شده تا تمهیدات لازم برای نحوه اجرای این رویکرد را ارائه کند.
به گفته وی، در مصوبه، بازنگری طرح‌های جامع و تفصیلی نیز پیش‌بینی شده است. بنابراین، چارچوب‌های فعلی توسعه شهری ثابت و غیرقابل تغییر تلقی نمی‌شوند و امکان بازنگری آنها در مسیر قانونی وجود دارد.
کاظمیان تاکید کرد: جهت‌گیری اصلی این مصوبه، جایگزین کردن توسعه هدایت‌شده و قانونمند به‌جای ساخت‌وسازهای پراکنده، موردی و خارج از ضابطه است. این رویکرد باید در داخل شهرها و خارج از آنها و در حوزه‌های مختلف از جمله مسکن، صنعت و سایر فعالیت‌ها مورد توجه قرار گیرد.
وی افزود: این سیاست به معنای بی‌نقص دانستن طرح‌های موجود نیست؛ بلکه امکان اصلاح و بازنگری در آنها پیش‌بینی شده است تا برنامه‌ریزی متناسب با شرایط و ظرفیت‌های واقعی انجام شود.
رامین ساعد، مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی نیز در هفته گذشته تاکید کرد که «سند ساماندهی و تمرکززدایی از تهران و البرز» را نباید به طرحی برای جلوگیری از ساخت مسکن تقلیل داد. این سند با هدف صیانت از حقوق مردم، حفاظت از محیط‌زیست، ارتقای کیفیت زندگی و ساماندهی ساخت‌وساز و مدیریت شهری تدوین شده است،
ساعد تاکید کرد: آنچه در این برنامه مطرح شده، ممنوعیت توسعه نیست، بلکه تاکید بر رعایت چارچوب طرح‌های مصوب است. بدین معنا، چنانچه قرار است طرح جامع و تفصیلی اجرا شود، باید هرگونه توسعه برای ۱۰ سال آینده شهر در این طرح‌ها پیش‌بینی شده باشد. در طرح تفصیلی، نیازهای شهر و جمعیت مورد انتظار آن برای یک دوره ۱۰ساله برآورد می‌شود و بر همین اساس، اقدامات لازم از جمله پیش‌بینی و الحاق زمین، افزایش تراکم یا تغییر کاربری انجام می‌گیرد. به گفته وی، اگر پس از دو یا سه سال مشخص شود که محاسبات طرح تفصیلی با اشکال همراه بوده است، امکان اصلاح آن از طریق کمیسیون ماده ۵ وجود دارد.
تعیین تکلیف دستگاه‌ها براساس اختیارات قانونی
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با اشاره به مبانی تدوین مصوبه، تاکید می‌کند که این تصمیم براساس سیاست‌های کلی نظام در حوزه شهرسازی و آمایش سرزمین تهیه شده است.
به گفته کاظمیان، در تدوین مصوبه تلاش شده است وظایف هر دستگاه متناسب با اختیارات و مسوولیت‌های قانونی آن تعیین شود تا اجرای تکالیف با موانع ناشی از تداخل وظایف یا نبود اختیار قانونی مواجه نشود. وی همچنین معتقد است در کنار ملاحظات برنامه‌ریزی، قانونی و اداری، درباره شدت مشکلات تهران و ضرورت رسیدگی به آنها نوعی اجماع عمومی و تخصصی شکل گرفته است. کمبود آب در تهران و البرز، پیچیدگی تامین منابع آبی، آلودگی هوا و تغییر کاربری اراضی از جمله مسائلی هستند که به گفته او، ضرورت مداخله و اتخاذ تصمیم‌های جدی را آشکار کرده‌اند. از این منظر، حل مشکلات تهران صرفا یک مطالبه مدیریتی نیست، بلکه به مطالبه‌ای عمومی و تخصصی تبدیل شده است.
کاظمیان همچنین به تاکید رئیس‌جمهور در بهمن‌ماه سال گذشته اشاره می‌کند که براساس آن، وزارت راه و شهرسازی موظف شد زمینه هم‌اندیشی با دانشگاهیان و رسانه‌ها را فراهم کند تا از طریق افزایش آگاهی و اقناع عمومی و تخصصی، بستر مناسب‌تری برای اجرای سیاست‌های مرتبط با مسائل شهری ایجاد شود. یکی از محورهای مهم مصوبه، جلوگیری از صدور مجوز تراکم مازاد، انحراف از طرح تفصیلی و تغییر کاربری باغات تهران است. اجرای این بخش از مصوبه، با توجه به نقش شهرداری‌ها در صدور مجوزهای ساختمانی و مدیریت شهری، اهمیت ویژه‌ای دارد.
افزایش حساسیت نسبت به جمعیت‌پذیری در تصمیمات شهرسازی
با این حال، یکی از پرسش‌های اصلی درباره مصوبه آن است که چگونه می‌توان از اجرای دقیق این الزامات توسط نهادهای مسوول، به‌ویژه شهرداری‌ها، اطمینان حاصل کرد.
در این زمینه، کاظمیان با اشاره به برخی مباحث مطرح‌شده درباره عملکرد شهرداری در اجرای مصوبات کمیسیون ماده ۵، از ضرورت پاسخ‌گویی دقیق به مسائل و پرسش‌های نظارتی سخن می‌گوید. کاظمیان معتقد است طرح موضوع بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران، طی ماه‌های اخیر موجب افزایش حساسیت اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری و سایر تصمیم‌گیران نسبت به آثار جمعیتی مصوبات شهرسازی شده است.
به گفته وی، اکنون در بررسی موضوعات مطرح‌شده در کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری، علاوه بر ملاحظات فنی و شهرسازی، این پرسش نیز به‌طور جدی مطرح می‌شود که هر تصمیم تا چه اندازه بر ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر اثر می‌گذارد. وی تاکید می‌کند که حتی در مواردی که ایرادی از نظر انطباق با طرح تفصیلی مطرح نشده باشد، برخی اعضای شورا درباره میزان جمعیت‌پذیری ناشی از تصمیم پیشنهادی پرسش می‌کنند. این موضوع نشان می‌دهد که بحث بارگذاری جمعیتی به یکی از معیارهای مهم تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی تبدیل شده است.
بر این اساس، یکی از معیارهای اصلی ارزیابی تصمیمات جدید باید این باشد که آیا اجرای آنها به افزایش معنادار جمعیت‌پذیری تهران منجر می‌شود یا خیر. از دیدگاه کاظمیان، افزایش حساسیت تصمیم‌گیران نسبت به این موضوع، حاصل طرح مستمر مساله، گفت‌وگوهای کارشناسی و ملموس‌تر شدن پیامدهای بارگذاری جمعیتی در مجموعه شهری تهران و البرز است.
اصلاح مدل درآمدی شهرداری‌ها؛ شرط کاهش تراکم‌فروشی
یکی از موضوعات مهم در اجرای موفق مصوبه، اصلاح شیوه تامین مالی مدیریت شهری است. تا زمانی که ساخت‌وساز و صدور مجوزهای ساختمانی یکی از منابع اصلی تامین درآمد شهرداری‌ها باشد، کاهش اتکا به تراکم مازاد با چالش‌های جدی روبه‌رو خواهد بود. کاظمیان در همین زمینه، اصلاح مدل تامین مالی شهرداری‌ها را یکی از برنامه‌های ضروری برای تغییر رویکرد مدیریت شهری می‌داند. براساس این برنامه، قرار است طی یک سال، الگوی جدیدی برای تامین مالی شهرداری‌ها ارائه شود تا وابستگی آنها به درآمدهای حاصل از اعطای تراکم مازاد کاهش یابد.
این تغییر رویکرد از آن جهت اهمیت دارد که نگاه درآمدمحور به ساخت‌وساز می‌تواند به افزایش بارگذاری جمعیتی، فشار بر زیرساخت‌ها و تشدید مشکلات زیست‌محیطی و خدماتی شهر منجر شود. در مقابل، ایجاد منابع درآمدی پایدارتر برای شهرداری‌ها می‌تواند زمینه اجرای دقیق‌تر ضوابط شهرسازی و کنترل توسعه نامتوازن شهری را فراهم کند.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران معتقد است نباید انتظار داشت تمام برنامه‌های پیش‌بینی‌شده در مصوبه به‌طور کامل و صددرصدی محقق شوند. از نگاه او، معیار مهم‌تر، حرکت مستمر در مسیر تحقق اهداف و بهبود روند اجرای برنامه‌هاست.
به بیان دیگر، موفقیت این مصوبه تنها به تصویب تکالیف و ابلاغ آنها وابسته نیست، بلکه به میزان پایبندی دستگاه‌های اجرایی، نحوه نظارت بر عملکرد شهرداری‌ها، اصلاح مدل درآمدی مدیریت شهری و توجه واقعی به ظرفیت زیرساختی تهران و البرز بستگی دارد.
در مجموع، مصوبه ممنوعیت بارگذاری جمعیتی مازاد در تهران را می‌توان تلاشی برای پیوند دادن سیاست‌های کنترل توسعه شهری با مدیریت منابع حیاتی، به‌ویژه آب، و اصلاح سازوکارهای مالی مدیریت شهری دانست. با این حال، میزان اثرگذاری آن در نهایت مشخص خواهد کرد که آیا این تصمیم می‌تواند به کاهش فشار جمعیتی و زیرساختی بر تهران و البرز منجر شود یا در مرحله اجرا با همان موانع همیشگی مواجه خواهد شد.
با اسکن این کیو آرکد فیلم کامل این ویدئو را مشاهده کنید