بازار آریا - فارس / به گفته یک کارشناس بازار مسکن، با توجه به افزایش قیمت مسکن، یک کارمند عادی برای خرید خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوقش را پس‌انداز کند تا بتواند بخرد.
رسول قربان نژاد کارشناس مسکن با اشاره به پیامدهای تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن گفت: ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می‌تواند رکود تورمی بازار مسکن را تشدید کند؛ بازاری که هم‌زمان با کاهش نقدشوندگی و افت سرمایه‌گذاری، با کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت مواجه است.
رسول قربان‌نژاد، کارشناس مسکن، با تشریح سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن در صورت توافق، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح یا وقوع جنگ، اظهار کرد: آینده بازار مسکن به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور وابسته است و هر یک از این سناریوها می‌تواند آثار متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات مسکن داشته باشد.
وی افزود: در صورت دستیابی به توافق، ممکن است فشار نرخ ارز در کوتاه‌مدت کاهش یابد و بخشی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند. در چنین شرایطی، بخشی از منابع مالی فعال در بازارهایی مانند طلا، بازار سرمایه و خودرو می‌تواند به‌تدریج به سمت مسکن حرکت کند؛ هرچند انتقال این منابع به بازار مسکن به زمان نیاز دارد.
این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان گفت: کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده بازار، در کنار ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، موجب افت تمایل به سرمایه‌گذاری جدید شده است. کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز یکی از نشانه‌های این وضعیت است. بازار مسکن به‌تدریج نقدشوندگی خود را از دست داده و گردش سرمایه در آن کاهش یافته است.
قربان‌نژاد ادامه داد: اگر کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح باقی بماند، احتمال تشدید رکود تورمی وجود دارد. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد پلکانی نرخ ارز می‌تواند شرایط بازار را دشوارتر کند؛ درحالی‌که بخش مصرفی بازار، یعنی خانوارهایی که برای سکونت به مسکن نیاز دارند، بیش از گذشته قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.
وی با بیان اینکه شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده است، اظهار کرد: بر اساس برآورد مطرح‌شده، یک کارمند معمولی برای خرید خانه‌ای 80 متری باید حقوق خود را به مدت هشتاد و دو سال پس‌انداز کند. این وضعیت نشان می‌دهد که فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته است.
این کارشناس مسکن با اشاره به تأثیر سریع نوسانات ارزی بر بازار اجاره افزود: افزایش نرخ ارز با فاصله زمانی در قیمت خریدوفروش مسکن منعکس می‌شود، اما بازار اجاره سریع‌تر واکنش نشان می‌دهد. در نتیجه، خانوارهایی که درآمدشان متناسب با افزایش هزینه‌ها رشد نمی‌کند، ناچار می‌شوند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند. این روند علاوه بر فشار اقتصادی، می‌تواند به کاهش کیفیت زندگی و افزایش ناامیدی و بی‌انگیزگی در جامعه منجر شود. قربان‌نژاد درباره سناریوی وقوع جنگ نیز گفت: در چنین شرایطی، احتمال توقف معاملات و انجماد بازار وجود دارد و تا روشن شدن وضعیت، ممکن است رشد قیمت‌ها متوقف شود.
بااین‌حال، پیش‌بینی دقیق پیامدهای این سناریو به شدت و مدت‌زمان درگیری‌ها بستگی دارد. ضرورت اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تأمین مالی مسکنوی با تأکید بر اینکه خروج از بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد، گفت: نمی‌توان انتظار داشت این بحران با راهکارهای یک‌ساله یا پنج‌ساله حل شود.
به اعتقاد من، باید حداقل یک دوره ده‌ساله برای اصلاح ساختار بازار در نظر گرفت و پیش از اجرای اصلاحات اساسی، زمینه ثبات نسبی پارامترهای اقتصادی را فراهم کرد. این کارشناس مسکن با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تولید واحدهای مسکونی اظهار کرد: مسئله بازار مسکن تنها کمبود تولید نیست؛ نگهداشت و عرضه نیز اهمیت دارند.
بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج مانده است. بنابراین، باید سازوکارهایی ایجاد شود که این دارایی‌ها نقدشوندگی بیشتری پیدا کنند و امکان استفاده از سرمایه‌های خرد مردم در تأمین مالی مسکن فراهم شود. قربان‌نژاد با اشاره به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان افزود: بازار سرمایه ایران در زمینه تأمین مالی مسکن هنوز عمق کافی ندارد. درحالی‌که ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق می‌تواند از ارزش بسیاری از شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه بیشتر باشد، این دارایی‌ها لزوماً به پویایی اقتصاد کمک نمی‌کنند.
تملک ملک به‌تنهایی نمی‌تواند جایگزین بهره‌برداری مولد از دارایی شود. وی توکنایز کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از راهکارهای قابل‌بررسی برای افزایش نقدشوندگی دانست و گفت: استفاده از سرمایه‌های خرد و ایجاد ابزارهای مالی جدید می‌تواند امکان مشارکت طیف گسترده‌تری از مردم در سرمایه‌گذاری ملکی را فراهم کند.
البته اجرای این روش به سازوکارهای حقوقی روشن و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن نیاز دارد. پیش‌فروش مسکن به حساب‌های تضمینی نیاز دارداین کارشناس مسکن درباره ناکامی پیش‌فروش مسکن در ایران اظهار کرد: پیش‌فروش می‌تواند ابزار مناسبی برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما در اقتصادی با تورم بالا، برای سازنده و خریدار ریسک ایجاد می‌کند. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از قیمت پیش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را کاهش دهد.
وی افزود: خریدار باید اطمینان داشته باشد که پول پرداختی او صرف همان پروژه می‌شود. استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را ایجاد کند؛ به‌گونه‌ای که منابع حاصل از پیش‌فروش به حساب مشخصی واریز شود و برداشت از آن صرفاً برای هزینه‌های همان پروژه امکان‌پذیر باشد.
وی ادامه داد: در برخی پروژه‌ها، سازنده بخشی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند، اما منابع مالی را به خرید زمین یا ملک دیگری اختصاص می‌دهد. این اقدام می‌تواند موجب تأخیر در تکمیل پروژه و از بین رفتن سوددهی آن در شرایط تورمی شود.
وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی میزان پیشرفت پروژه‌ها، به افزایش اعتماد مردم کمک کنند. البته ضوابط مورد استفاده در کشورهای دیگر باید متناسب با شرایط اقتصادی ایران بومی‌سازی شوند.
افزایش هزینه ساخت و گسترش قیمت‌گذاری دلاریقربان‌نژاد با اشاره به افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی گفت: قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و مواد اولیه در بخش‌های مختلف افزایش چشمگیری داشته است. میزان این افزایش متفاوت بوده و در برخی موارد به 300 درصد، در برخی به صدو پنجاه درصد و در مواردی به پنجاه درصد رسیده است. وی قطعی برق و گاز و آسیب‌های واردشده به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها دانست و افزود: هزینه‌های ساخت امسال با سال گذشته قابل‌مقایسه نیست و هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا هفتاد درصد افزایش یافته است. در بخش میلگرد و محصولات فولادی نیز در برخی بازه‌های زمانی افزایش هفتاد تا هشتاد درصدی هزینه‌ها را تجربه کرده‌ایم.
این افزایش‌ها مستقیماً بر قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارند.
این کارشناس مسکن با انتقاد از رواج قیمت‌گذاری دلاری در بازار مسکن اظهار کرد: در برخی مناطق، قیمت هر مترمربع ملک بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشنده همان رقم دلاری را در مقاطع زمانی مختلف ملاک قرار می‌دهد؛ درحالی‌که نرخ ارز تغییر می‌کند. این شیوه قیمت‌گذاری می‌تواند افزایش نرخ ارز را به سایر مناطق نیز منتقل کند و سطح قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرد.
قربان‌نژاد تأکید کرد: افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش قدرت خرید، جوانانی را که قصد ازدواج و خرید خانه دارند، بیش از پیش از بازار خارج می‌کند. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری نباید صرفاً بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد؛ بلکه اصلاح الگوی ساخت‌وساز و انطباق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
وی با اشاره به ضرورت ساخت واحدهای کوچک‌متراژ گفت: ساخت واحدهای 40 متری و 50 متری می‌تواند یکی از گزینه‌های پاسخ‌گویی به نیاز بازار باشد، اما تأمین زیرساخت‌ها و رعایت کیفیت ساخت باید از ابتدا در نظر گرفته شود. مسئله اصلی، افزایش تولید به هر شکل نیست؛ بلکه ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه و ایجاد امکان بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود است.