بازار آریا - فردای اقتصاد / حباب قیمت دلاری مسکن به طور معکوس در حال کاهش است. حبابی که نه از طریق افت قیمت ملک بلکه با رشد تندتر نرخ ارز در حال تخلیه است.
قیمت مسکن در نیمه نخست سال به صورت افسارگسیخته افزایش یافت. تا جایی که در شهریور قیمت دلاری مسکن به حدود 1500 دلار هم رسید. رقمی که از اواخر دهه 80 بی‌سابقه بود. این در حالی است که متوسط قیمت دلاری ملک در تهران طی سال‌های گذشته حدود 1100 دلار بوده است. به این ترتیب حباب مسکن از طریق قیمت دلاری هم مشهود بود و به حدود 30 درصد رسیده بود. اما حالا به نظر می‌رسد این حباب از مهرماه از طریق عدم رشد قیمت مسکن به اندازه نرخ ارز، در حال کاهش است.

حباب اولی که کم شد
طی سال‌های اخیر مسکن یکی از اصلی‌ترین پنگاه‌های پول‌های سرگردان بوده است. همین هجوم سرمایه‌ها به سمت این بازار هم منجر به ایجادی حبابی کم‌سابقه در قیمت مسکن شد. به طوری که طی تنها 5 سال قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) بیش از 2.1 برابر شده است و خرید مسکن را نه تنها برای مصرف‌کنندگان بلکه حتی برای بسیاری از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان هم ناممکن کرده است.
حباب قیمت مسکن از طریق دو حباب‌سنج مشهور بازار مسکن تهران قابل ردیابی است. نخست نسبت قیمت به اجاره (p/r) مسکن است که حاصل تقسیم ارزش یک خانه بر اجاره سالانه آن خانه است. این نسبت به طور تاریخی در ایران حدود 20 واحد بوده است. اما رشد عجیب قیمت مسکن و عدم رشد اجاره به اندازه آن باعث شد تا در اوج سال 99 به عدد 40 واحد هم رسید. چیزی که نشان از حباب 50 درصدی در قیمت مسکن تهران داشت. اما اجاره بها بعد از سال 99 با شتابی بیشتر رشد کرد و بازار خرید و فروش مسکن اندکی آرام گرفت. همین اتفاق هم باعث شد تا نسبت قیمت به اجاره مسکن تعدیل شود. طبق آخرین داده‌ها تا پایان سال 1400 نسبت مذکور به عدد 28 رسیده است. اما نکته‌ای که وجود داشت این بود که این تخلیه حباب نه از طریق افت قیمت مسکن بلکه به واسطه رشد بیشتر اجاره‌بها رخ داده است؛ یعنی تخلیه حباب مسکن از مسیری معکوس. 

تخلیه معکوس دومین حباب ملکی
قیمت دلاری مسکن که دیگر نماگر حباب بازار مسکن تهران است به طور تاریخی حدود 1000 دلار بوده است. یک بار سال 86 تا 88 مسکن از این مرز عبوری سنگین کرد و با رسیدن به متری دو هزار دلار حبابی بزرگ را نشان می‌داد. حبابی که از نیمه دوم 87 از طریق افت قیمت مسکن تخلیه شد. در سال 88 شاهد افت حدودا 20 درصدی قیمت ملک بودیم که امری کم‌سابقه در تاریخ بازار مسکن محسوب می‌شود.
حال برای دومین بار بعد از 13 سال قیمت دلاری مسکن به سطوح کم‌سابقه‌ای برگشته است. به طوری که در شهریور این عدد به 1500 دلار رسید. اما در مهرماه که قیمت دلار نزدیک به 8 درصد افزایش یافت، متوسط قیمت مسکن در تهران طبق داده‌های بانک مرکزی تنها 1.1 درصد افزایش یافت. این اتفاق باعث شد تا در ماه گذشته حباب دلاری ملک مقداری کاهش یابد و قیمت دلاری مسکن به 1300 دلار برسد. عددی که همچنان بالاست و باید دید تا کجا می‌تواند تعدیل شود.