بازار آریا

آخرين مطالب

5 نقطه ضعف تمدید «خودکار» اجاره مسکن تحلیل بازار آریا

5 نقطه ضعف تمدید «خودکار» اجاره مسکن
  بزرگنمايي:

بازار آریا - در روزهای گذشته خبر تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال 1401 با رعایت سقف‌‌های 25 و 20 دصدی برای تهران، کلان شهرها و سایر شهرستان‌ها ابهاماتی در نظر عموم، کارشناسان حقوقی و فعالان بازار مسکن باقی گذاشت.

به گزارش تجارت‌نیوز ، سیاست « تمدید خودکار » اجاره‌نامه‌های1400 در سال جاری، براساس آنچه تحت عنوان «کلیه قراردادها» و همچنین «لحاظ 6 مورد استثنا» در متن آن آمده، حاوی پنج اشکال و ابهام برای طرفین بازار است.
مهم‌ترین نقطه کور این تصمیم، «سرنوشت اختیار مستاجرها» بابت تعیین فرمول رهن و اجاره یا حتی پایان دادن به سکونت در آپارتمان سال اول اجاره است.
از آنجا که «تغییر وزن رهن و اجاره ماهانه قرارداد1400» به‌عنوان موارد مجاز برای «عدم تمدید خودکار» قید نشده است، درخواست آن می‌تواند مسیر توافق را مبهم و پیچیده کند.
دنیای‌اقتصاد نوشت، بر اساس بند ماده دوم، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.
سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک
از یک‌‌سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند و بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌‌بها را نداشته باشند.
افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد.
همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد.
مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد.
در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند.
مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیه‌‌ای است که برای خریداران ایجاد می‌شود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحدهای مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبه‌رو خواهند شد.
همچنین در ‌بندی از ماده دوم قید شده «در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد» امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد.
هر چند در ظاهر این بند با هدف تامین منافع موجر پیش‌‌بینی شده است، اما از آنجا که تشخیص بدعهدی مستاجر به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است، عملا موجران برای احقاق حقوق طبیعی خود ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی هستند.
در واقع علاوه بر موجر، مستاجر و واسطه‌های ملکی، به استناد این بند از این پس پای دستگاه قضایی به عنوان ضلع چهارم دخیل در معاملات اجاره مسکن به قراردادها باز می‌شود و پروسه پیگیری بدعهدی مستاجران زمان‌‌بر خواهد شد.
سومین اشکال مرتبط با موجران نیز مربوط به ‌بندی است که به موجر مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را درصورتی که فرزند او ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد، می‌دهد.
در اینجا نیز فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی مذکور را در اختیار فرزند خود قرار دهد، کاملا گنگ است و افزون بر این، طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند اختصاص ملک خود به سکونت فرزندش، نوعی مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره محسوب می‌شود و حتی می‌تواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد.
دو ابهام درباره اختیار مستاجرها
نخست اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌‌ربط اقدام کرده باشد و دوم اینکه مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها در چارچوب سقف مشخص خودداری کند.
به‌طور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه «آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟» و نیز اینکه «آیا تمایلی به تبدیل اجاره‌‌بهای خود با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟» حق تصمیم‌گیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است.
در واقع در هیچ‌‌کجای بسته حمایت از مستاجران اشاره‌‌ای به این موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی «تبدیل» برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟
ابهام دیگر مربوط به زمانی است که مستاجر به هر دلیل قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره را دارد. در یک بند از ماده دوم اشاره شده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها معادل نرخ‌‌های مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد.
اما به‌طور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند.
نظر کارشناسان حقوقی و قعالات بازار مسکن
کارشناسان حقوقی معتقدند بسته مذکور در زمره قوانین حمایتی به شمار می‌‌آید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد.
در این صورت اگر وی قصد جابه‌‌جایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد، به حمایت قانونی نیازی ندارد. با این حال فعالان بازار اجاره مسکن معتقدند باید برای پیشگیری از مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره، به صراحت به این موضوع در متن بسته مذکور اشاره شود، کمااینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص، برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار ، از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و او را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شوراهای حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی خود برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.

لینک کوتاه:
https://www.bazarearya.ir/Fa/News/694595/

نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield
مخاطبان عزیز به اطلاع می رساند: از این پس با های لایت کردن هر واژه ای در متن خبر می توانید از امکان جستجوی آن عبارت یا واژه در ویکی پدیا و نیز آرشیو این پایگاه بهره مند شوید. این امکان برای اولین بار در پایگاه های خبری - تحلیلی گروه رسانه ای آریا برای مخاطبان عزیز ارائه می شود. امیدواریم این تحول نو در جهت دانش افزایی خوانندگان مفید باشد.

ساير مطالب

افت تولید جهانی فولاد در ماه می

قیمت دلار در صرافی ملی ایران | جدول قیمت دلار

اجرای طرح جدید فروش نان تا پایان تیر در کل کشور / قیمت نان تغییر می‌کند؟

نوسازی لوازم خانگی دسته دوم در یکی از انبار‌های بزرگ تهران!

تولید کیوی خونی برای اولین بار در باغات مازندران

خبر مهم وزیر صمت درباره واردات خودرو از اروپا

افزایش بیش از 3 دلاری قیمت نفت با کاهش عرضه در بازار

ارزش سهام عدالت کاهشی شد / همچنان امکان فروش سهام عدالت وجود ندارد؟

فروش فوق العاده 5 محصول ایران خودرو از امروز آغاز شد

رشد 21 درصدی معاملات با چک در اردیبهشت ماه

چرا تحریم های اقتصادی به نتیجه نمی رسد؟

ایجاد 65 هزار شغل با 5 هزار میلیارد تومان اعتبار در سال گذشته

نخست وزیر عراق فردا به تهران سفر می‌کند

خبرگزاری کوبا: تهدید جنگ بر سر جهان ماحصل سیاست خارجی آمریکا است

اقتصاد در مرز ماهیرود خراسان‌جنوبی جانی دوباره گرفت

فضاسازی و جوسازی رسانه‌ای استکبار برای ناکارآمد جلوه دادن نظام و اقتصاد کشور

صندوق بین‌المللی پول: منفی شدن رشد اقتصادی آمریکا اجتناب ناپذیر است

انسداد مسیرهای اخذ سود مازاد از وام گیرندگان تا ماه آینده/ روند پرداخت تسهیلات خرد مطلوب نیست

وزیر اقتصاد با اشاره به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار: آخرین گریزگاه های اخذ سود مازاد از وام گیرندگان تا یکماه آینده مسدود می شود

دایره اقتصادی در دادگستری خراسان‌جنوبی راه‌اندازی شود

ضعف معاونت اقتصادی و عمرانی در زندگی مردم جلوه خواهد کرد

امیرعبداللهیان: آمادگی داریم مذاکرات را از سر بگیریم

تسهیل و تقویت کسب و کارها در دولت سیزدهم

بیشتر معاملات فیوچرز در بازارهای بورس و بیت کوین به رشد اقتصادی کمک نمی‌کنند

بورل در تهران: از سرگیری مذاکرات وین طی روزهای آتی/ بن بست شکسته می شود/ ایران باید به منافع اقتصادی خود دست پیدا کند

فناوری اطلاعات و ارتباطات اثر مستقیم در رشد اقتصادی کشور دارد

قیمت 23 محصول ایران‌خودرو برای تیرماه اعلام شد + جدول

در گذشته دعواهای میان مجلس و دولت فراوان بود | کاری کنید که مردم به شما خوش‌بین باشند | مردم ما نجیب و قانع هستند ولی نگرانند

مشکل مردم مسئله معیشت است

مناطق آزاد اقتصادی در حالت اغما / نقش مناطق آزاد در اقتصاد کشور چقدر است؟

نمایندگان مجلس ارتباط‌شان با مردم را حفظ کنند

غرب نمی تواند روسیه را منزوی کند

آیت الله جنتی: نمایندگان مجلس ارتباطشان با مردم را حفظ کنند/مشکل مردم معیشت است

بسته شدن راه‌های اخذ سود مازاد از وام گیرندگان تا یک ماه دیگر

عیادت مهدی کشاورز از مصدومین زمین لرزه در کیش

راهنمای خرید جهیزیه ارزان با محصولات بست – جدول قیمت و مشخصات

پیش بینی تولید 18 میلیون دستگاه لوازم خانگی در سال 1401

بریکس؛ «عرصه بزرگ همکاری برد-برد» به‌جای «محفل کوچک با ذهنیت جنگ سرد»

بازنشستگان صندوق کشوری منتظر دریافت وام باشند

بدهکار بزرگ در نظام بانکی

گردشی در کارخانه خودروسازی مرسدس بنز

جزئیات قیمت کالاهای اساسی خانوار

میزان حداکثر سفارش محصولات تالار پتروشیمی ابلاغ شد

قیمت جدید گوشت قرمز اعلام شد

عبور ظرفیت تولید روزانه گاز کشور از مرز هزار میلیون مترمکعب

از بین‌رفتن تقاضاهای کاذب روغن خوراکی

بازخوانی پرونده مسکن مهر

تراز تجاری کشور 600 میلیون دلار مثبت شد

نماینده روس: دلار جایی در آینده روسیه ندارد

عقب‌نشینی اروپا از تحریم نفتی روسیه