بازار آریا - دنیای‌اقتصاد : با انتشار صورت‌‌های مالی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران برای سال مالی منتهی به شهریورماه 1400، مشخص شد درآمدهای عملیاتی با افزایش 160درصدی روبه‌رو شده است. گرچه افزایش درآمد‌‌ها منجر به سودسازی مناسب و کاهش زیان انباشته آن شده است اما با نگاهی جزئی‌تر، مشخص می‌شود که در سال مالی مورد ذکر، هزینه‌‌ها نسبت به درآمدها با شدت بیشتری افزایش یافته است. طبق نظر هیات‌مدیره این موضوع از شرایط رکودی حاکم بر بازار ناشی شده است و انتظار می‌رود با رونق بازار مسکن این روند اصلاح شود. گزارش پیش رو به بررسی عملکرد شرکت با توجه به اطلاعات و صورت‌‌های مالی منتشر شده می‌پردازد.

ورود به بازارهای جدید، استراتژی بلند‌مدت
با نگاهی به تاریخچه 40 ساله بازارمسکن مشخص می‌شود که این بازار در بازه زمانی طی شده بافرازوفرودهای فراوانی در قیمت‌‌ها روبه‌رو بوده است. بازار در سال‌‌هایی مانند 74، 79، 85، 97، 96و 98 در رونق قرار داشته و در سال‌‌هایی مانند 95 و 1400 وارد رکود شده است. با نگرشی دقیق‌تر می‌توان پی برد که این نوسانات همواره از یک الگوی تکراری که به صورت یک موج سینوسی است پیروی می‌کنند و از این‌رو باور عمومی ‌قوی مبنی بر حرکت چرخه‌ای فازهای رونق و رکود در این بازار به وجود آمده است. موج‌‌های رونق و رکود متعاقبا بر عملکرد شرکت‌‌های ساختمانی تاثیر می‌گذارند که تحلیلگران و سرمایه‌گذاران برای بررسی دقیق‌تر عملکرد شرکت‌‌ها، باید به این عامل به عنوان عامل خارجی توجه داشته باشند. مدیریت شرکت‌‌ها نیز باید به تبع شرایط حاکم بر بازاری که درآن مشغول فعالیت هستند همواره به بازنگری و اصلاح ساختارها و استراتژی‌‌های خود بپردازند تا بتوانند بهترین عملکرد را از خود نشان دهند. در این راستا، شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران در سال 91 برای بازنگری در استراتژی‌‌های کلی خود با استفاده از نتایج خودارزیابی‌‌های صورت‌گرفته، برنامه‌ریزی استراتژیک خود را بازنگری و اجرا کرده است. هدف شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران، خروج از عملیات ساخت در حوزه واحد‌‌های تجاری و تمرکز در ساخت واحد‌‌های مسکونی و تجاری درمناطق با نیازهای اداری حوزه مسکن میان‌درآمدی است. احداث واحدهایی که مشتریان بالقوه و بالفعل امکان خرید آنها را با استفاده از تسهیلات بانکی داشته باشند از دیگر برنامه‌‌های این شرکت است. نوسازی بافت‌‌های فرسوده به عنوان فرصتی محیطی از دیگر رویکردهایی است که شرکت در برنامه‌‌های خود به آن توجه ویژه دارد. در بلند‌مدت حضور در بازارهای منطقه‌ای برای شرکت، با توجه به پتانسیل‌‌های موجود اجتناب‌ناپذیر است.
مهم‌ترین چالش‌‌ها
هیات‌مدیره بهبود کیفیت و کاهش قیمت تمام شده را مهم‌ترین چالش‌‌های پیش رو اعلام کرده و بهسازی سیستم تامین مالی، استفاده هرچه بیشتر از ابزارهای نوین تامین مالی، هم‌افزایی با بانک مسکن و استفاده از پتانسیل‌‌های متقابل ازجمله اقدامات شرکت خواهد بود.
افزایش 160درصدی درآمدهای عملیاتی
طبق اطلاعات منتشر شده برای سال مالی منتهی به 31شهریورماه سال 1400، درآمد‌‌های عملیاتی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران‌، با 160درصد افزایش نسبت به سال مالی گذشته، به حدود 3هزار و171میلیارد ریال رسیده است. درآمدهای این شرکت از پیشرفت و تکمیل پروژه‌‌های مرکز شهر زون D , E, C , B وA ، صندوق زمین و ساختمان نگین شهر ری‌، 25واحد خریداری شده پروژه شهرری، بنفشه زون C، پروژه شهرآرا یزد و پروژه مدیریت پیمان سپهر اصفهان بوده است. شرکت پیش‌بینی می‌کند درآمدهای عملیاتی در سال 1401، با افزایش روبه‌رو شود.
در همین بازه، بهای تمام‌شده درآمدهای عملیاتی شرکت، با 196درصد افزایش به 2هزار و 462میلیاردریال رسیده است. همچنین با احتساب هزینه‌‌های فروش، عمومی‌ و اداری و سایر درآمدها و هزینه‌‌ها، سود عملیاتی شرکت با 78درصد افزایش به حدود 555میلیارد ریال برای سال مالی 1400می‌رسد. در مورد درآمدها و هزینه‌‌های عملیاتی، باید توجه داشت که رشد عنوان‌‌های هزینه‌ای بیش از عناوین درآمدی بوده است و این موضوع نشان‌دهنده کاهش روند رشد سود‌سازی شرکت است. شرکت در این باره به رکود موجود در بازار اشاره و پیش‌بینی می‌کند در سال آتی و با شروع رونق در بخش مسکن، این روند اصلاح شود.
با احتساب درآمدها و سودسازی صورت گرفته در سال مالی مذکور، این شرکت توانسته است از زیان انباشته خود به میزان 62درصد در مقایسه با سال مالی گذشته بکاهد و مجموع حقوق مالکانه خود را به عدد یک هزار و 600میلیارد ریال برساند. این عدد از سرمایه ثبتی شرکت کمتر بوده که نشان می‌دهد فعالیت شرکت در بازه‌‌های چند ساله (چه در دوران رکود و چه در دوران رونق بازار) مطلوب نبوده است.
نسبت‌‌های مالی
در جدول برخی از نسبت‌‌های مالی مربوط به شرکت، با توجه به صورت‌‌های مالی و گزارش هیات مدیره استخراج شده است. طبق ارقام موجود در جدول بازده مجموع دارایی‌‌های شرکت بدون تغییر مانده است که با توجه به کاهش ارزش دارایی‌‌های ثابت شرکت در سال جاری، این موضوع نشان از افزایش بازدهی دارایی‌‌های ‌جاری شرکت دارد. همچنین بازده کل حقوق صاحبان سهام با کاهش روبه‌رو بوده است که همان‌طور که ذکر شد این موضوع ناشی از افزایش بیشتر هزینه‌‌ها نسبت به درآمدهای محقق‌شده شرکت است. در آخر با توجه به نسبت‌‌های بدهی و دوره گردش مطالبات شرکت‌، می‌توان گفت شرکت در کاهش ریسک‌‌های خود تاحدودی موفق عمل کرده است.
فعالیت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران از سال 1373 و با شروع عملیات برج پامچال در محدوده جغرافیایی تهران- کرج و قزوین آغاز شد. این شرکت تا سال 1385، بالغ بر 27 پروژه مسکونی، اداری و تجاری را اجرا کرده است و از آن زمان تا کنون در قالب یک شخصیت مستقل بیش از 36 پروژه را به انجام رسانده است. شرکت مسکن تهران درحال حاضر دارای 100نفر پرسنل است. سرمایه شرکت از بدو تاسیس10میلیون ریال بوده که طی چند مرحله افزایش از محل مطالبات حال شده، آورده نقدی و تجدید ارزیابی دارایی‌‌ها به بیش از یک‌هزار و 800میلیارد ریال رسیده است. همچنین شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با دراختیار داشتن بیش از 53درصد از سهام شرکت، به عنوان سهامدار اصلی شناخته می‌شود.