بزرگنمايي:

بازار آریا - در حالی قرار است در قالب نهضت ملی مسکن 4 میلیون خانه ارزان طی 4 سال در کشور ساخته شود که به گفته سازندگان ذی‌صلاح این طرح 7 تنگنا و چالش اساسی دارد که باید برای حل آن چاره‌‌‌اندیشی شود. تنگنا‌‌‌هایی که در صورت بی‌‌‌توجهی به آنها تحقق هدف‌‌‌گذاری این طرح بزرگ را با موانعی مواجه کرده و هرروز وضعیت اجرای آن را پر چالش‌‌‌تر خواهد کرد. ب
ه عقیده کارشناسان حوزه مسکن اولین دغدغه مربوط به منابع مالی کم و باقی موارد همچون عدم‌امکان تحقق پرداخت 20‌درصد تسهیلات به بخش مسکن به علت وجود تکالیف قانونی برای پرداخت تسهیلات به بخش کشاورزی و صنعت و طولانی بودن بازپرداخت تسهیلات مسکن برای همه پروژه‌‌‌ها و همه گروه‌‌‌ها بدون وجود هیچ‌گونه اقدامات حمایتی، مشکلات ناشی از تغییر کاربری، افزایش تراکم و مالکیت اراضی واگذار شده توسط دستگاه‌‌‌های اجرایی، نامشخص بودن محل تامین هزینه‌‌‌های فراهم کردن زیرساخت‌‌‌ها در اراضی ملی، عدم‌تدقیق سازوکار تامین خدمات ساختمانی (وابستگی درآمدی شهرداری‌‌‌های کشور به هزینه‌‌‌های صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌‌‌کار و امکان عدم‌همکاری از سوی شهرداری‌‌‌ها یا بروز مشکلات اجرایی، ناچیز بودن مبلغ خدمات فنی و مهندسی و امکان عدم‌همکاری از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان و تقلیل استحکام و ایمنی ساختمان‌‌‌ها، نبود راهکار مشخص برای جلوگیری از دوباره‌‌‌کاری، اقدامات موازی و مکرر در صدور مجوزها و تاییدیه‌‌‌ها، الگوها و شیوه‌‌‌های ساخت سنتی در رتبه‌‌‌های دیگر سر راه آغاز و اتمام طرح نهضت ملی مسکن قرار دارد.
صنعتی‌‌‌سازی سبب حفظ منابع برای آیندگان
در همین راستا حسن نظرزاده دباغ دبیر انجمن LSF ایران در خصوص موانعی که بر سر راه نهضت ملی ساختمان وجود دارد به دنیای اقتصاد متذکر شد: یکی از موانع اجرای دقیق این طرح عدم‌تحقق 20 درصدی تسهیلات است. همچنین یکی دیگر از چالش‌‌‌های جدی آن، علاوه بر نوع قرارداد مستاجری آن، مشکلات تغییر کاربری و افزایش تراکم و مالکیت اراضی واگذار شده توسط دستگاه‌‌‌های اجرایی است.
وی خاطرنشان کرد: مساله دیگر آماده‌‌‌سازی این اراضی الحاقی و توسعه آن در نهضت ملی مسکن است که بسیار چالش برانگیز است، زیرا این آماده‌‌‌سازی‌‌‌ها به عهده دولت است و متاسفانه این کار را با سرعت انجام نمی‌‌‌دهند و همین موجب طولانی شدن طرح می‌شود. به گفته دباغ بزرگ‌ترین معضل این نوع از قراردادها، متقاضی محوربودن آن است، زیرا متقاضیان با دهک‌‌‌های مختلف بر اساس ثبت‌‌‌نام انتخاب می‌‌‌شوند که برخی از آنها نمی‌توانند هزینه‌‌‌های خود را به موقع پرداخت کنند در حالی که بسیاری از هزینه‌‌‌های اولیه این طرح باید توسط متقاضی پرداخت شود.
دبیر انجمن LSF ایران تاکید کرد: اکثر انبوه‌‌‌سازانی که در طرح نهضت ملی حضور دارند برای اثبات توانمندی خود به دولت ابتدا بدون هیچ قراردادی وارد عمل شدند این درحالی است که تاکنون بسیاری از آنها حتی هزینه‌‌‌های اولیه خود را برای ساخت مسکن دریافت نکردند و نتوانستند پیش پرداخت‌‌‌های لازم را دریافت کنند.
وی بیان کرد: زمانی که قراردادی منعقد می‌شود با هر شرایط و نوع قراردادی باید بیش از 8‌درصد آن بلافاصله پرداخت شود و سازندگان پیش پرداخت‌‌‌های اولیه را دریافت کنند، اما اکنون میانگین تسهیلات با توجه به ارائه ضمانت‌‌‌نامه‌‌‌های لازم توسط انبوه‌‌‌سازان حتی به 3‌درصد هم نمی‌‌‌رسد.
دباغ تاکید کرد: وقتی کشور با تورم لحظه‌‌‌ای مواجه است این نحوه دریافت پیش پرداخت واقعا کار را برای سازنده سخت می‌‌‌کند از طرفی نامشخص بودن محل تامین هزینه‌‌‌ها و فراهم کردن زیرساخت‌‌‌ها در اراضی ملی تبدیل به بحران شده است.
وی افزود: امروزه جهان به سمت صنعتی‌‌‌سازی در حرکت است در حالی که در ایران همچنان رویه سنتی‌‌‌سازی در جریان است و با توجه به اینکه ما هنوز به سمت صنعتی‌‌‌سازی حرکت نکرده‌‌‌ایم اتلاف هزینه‌‌‌های بسیاری خصوصا در مصالح ساختمانی داریم که این مساله منجر به پایین آمدن کیفیت ساخت واحد‌‌‌های ساختمانی می‌شود و از طرفی هدر‌رفت انرژی را در پی دارد.
وی پیشنهاد داد: ما به دولت پیشنهاد می‌‌‌دهیم تا دو مولفه فولاد و سیمان را به صورت اعتباری در اختیار انبوه‌‌‌سازان این طرح قرار دهند که این مساله سبب می‌شود تا عقب‌‌‌ماندگی در ساختار شکست اتفاق بیفتد.
دباغ در بخش دیگر سخنانش گفت: طرح نهضت ملی مسکن ابتدا با توجه به اینکه ساختار شکست قرارداد‌‌‌های نهضت ملی مسکن منطبق با هزینه‌‌‌های جاری نیست و از طرفی در صنعتی‌‌‌سازی مسکن گاهی لازم است تا انبوه‌‌‌سازان 60‌درصد پیش پرداخت‌‌‌ها را در ابتدای پروژه دریافت کنند بنابراین وزارت مسکن باید تلاش کند تا این طرح را به سمت صنعتی‌‌‌سازی برده و فکری جدی برای پیش‌پرداخت‌‌‌ها انجام دهد .
وی افزود: کشور از اسفند ماه سال 1402 دچار یک تورم شدید و لحظه‌‌‌ای شد و با توجه به این مشکلات اقتصادی امروز صنعتی‌سازی صرفا یک توصیه نیست بلکه الزام است و این الزام باید توسط دستگاه‌‌‌های ذی‌صلاح ابلاغ شود.
بزرگ‌ترین چالش مسکن ملی
حمیدرضا محمدزاده، مدیرعامل یک شرکت فعال در ساخت‌وساز در خصوص چالش‌‌‌های نهضت ملی ساختمان به «دنیای‌اقتصاد» گفت: قیمت دستوری، اصلی‌‌‌ترین چالش روند انبوه‌‌‌سازی مسکن است و این مساله اکنون در نهضت ملی ساختمان و قبل‌تر از آن در مسکن مهر مساله‌ساز بوده است.
وی افزود: هیچ توجیه اقتصادی برای قیمت‌‌‌گذاری دستوری برای انبوه‌‌‌سازی ساختمان وجود ندارد، زیرا در واقعیت وقتی قیمت‌ها را بررسی می‌‌‌کنیم با قیمت‌های دستوری بسیار فاصله دارد به همین دلیل پیمانکار و انبوه‌‌‌ساز تمایلی به اجرای کار ندارند و این مساله بزرگ‌ترین چالش نهضت ملی مسکن است و تا دولت این مساله را نپذیرد کار مسکن ملی آنگونه که باید پیش نخواهد رفت.
محمدزاده در خصوص تبصره‌‌‌های دولت متذکر شد: متاسفانه برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن مسوولان مربوطه با نگاه سلیقه‌‌‌ای عمل می‌‌‌کنند در حالی که پیشرفت این طرح نیازمند نگاه تخصصی است.
وی ادامه داد: اگر طرح‌‌‌های قبلی ایراداتی داشته نباید به طور کامل آن طرح‌‌‌ها را حذف کرد، بلکه باید وانگری و بررسی شود و ایرادات اصلاح شود تا بتوان پیشرفت کرد.
محمدزاده بیان کرد: برای اجرای طرح نهضت ملی ساختمان مسوولان مربوطه اصرار داشتند تا ساختمان‌‌‌های بتنی با اسکلت فلزی ساخته شود در حالی که دنیا به سمت صنعتی‌‌‌سازی رفته است و این امر موجب شده تا زمان ساخت پروژه‌‌‌ها تا 50‌درصد کاهش پیدا کند، اما در کشور ما همچنان رویه سنتی‌‌‌سازی در جریان است و سبب هدررفت انرژی و هزینه و طولانی شدن زمان ساخت می‌شود.
این فعال صنعت ساخت‌‌‌وساز در خصوص وضعیت مصالح ساختمانی افزود: ما در تامین مصالح با مشکلاتی روبه‌‌‌رو هستیم از جمله افزایش ناگهانی قیمت‌ها که با این شرایط پیچیده اقتصادی که موجب افزایش قیمت نهاده‌‌‌های تولید می‌شود وضع کردن قیمت دستوری چالش برانگیزتر از همیشه شده است.
وی خاطرنشان کرد: اکنون شرکت‌های بالادستی و فولادی و همچنین کارخانه‌‌‌های تولیدی یارانه دولتی دریافت می‌‌‌کنند در حالی که محصول نهایی خود را به قیمت جهانی به دست انبوه‌‌‌ساز می‌‌‌رسانند که این مساله عدم‌پایداری را به وجود می‌‌‌آورد.
محمد‌‌‌زاده در خصوص اقدامات دولت برای به سرانجام رساندن طرح نهضت ملی ساختمان تصریح کرد: به نظر می‌رسد که دولت هنوز به نتیجه دقیقی برای اقدامات خود نرسیده است و به گمان من به دور باطل افتاده است و همچنان سردرگم است و علت این سخن آن است که دولت تصمیم بر ساخت 4میلیون خانه گرفته است در حالی که آمار‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در 2 سال گذشته تنها 250‌هزار مسکن ساخته است.
وی تاکید کرد: دولت برای یک بار هم که شده باید برنامه‌‌‌ریزی دقیقی انجام دهد و چالش‌‌‌های مسکن را به طورواقعی مورد بررسی قرار دهد و صرفا برای آمارسازی اقدام نکند و نکته مهم‌تر اینکه تصمیماتی که در دولت‌‌‌های پیشین گرفته شده است را دولت‌‌‌های بعدی نباید به طور کامل منحل کنند و می‌توانند با اصلاحات طرح‌‌‌های قبلی در پیشرفت بیشتر کشور نقش موثری ایفا کنند.
عدم‌هماهنگی دستگاه‌‌‌ها
همچنین ایرج رهبر رئیس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان ایران در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه انبوه‌‌‌سازان طی این سال‌ها برای اجرای طرح‌‌‌های حمایتی کنار دولت ایستاده‌‌‌اند، گفت: از سال 1386که طرح حمایتی مسکن مهر آغاز شد تاکنون شاهد وضع یک مصوبه قانونی هستیم که توسط مجلس در غالب جهش تولید به تصویب رسید و بعد از آن تبدیل به اقدام ملی مسکن شد و در نهایت به طرح نهضت ملی مسکن رسید.
این فعال ساخت‌وساز درخصوص اصلاح مشکلات مسکن مهر در این سیر تکامل طرح گفت: ما با توجه به تجربه‌‌‌ای که در مسکن مهر داشتیم مشکلاتی از قبیل مالیات و بیمه و مواردی از این دست را پشت سر گذاشتیم و بعد از آن رای دیوان عدالت اداری را به همراه داشت که آن رای شامل مصوبه مالیاتی، معافیت‌‌‌های مالیاتی و مبلغ مشخص تامین اجتماعی بود اما به دلیل اینکه این مصوبه هیات وزیران بود و دولت هم نمی‌توانست این مصوبه را به عنوان یک قانون تلقی کند به همین دلیل در سال 1398 دیوان عدالت اداری مصوبه هیات دولت را ملغی کرد و همین موجب شد تا نمایندگان ما در مجلس قانونی به نام جهش تولید مسکن را وضع کنند تا این مشکلات مرتفع شود.
وی خاطرنشان کرد: ویژگی مثبت این قانون این بود که برای تامین منابع مالی این طرح یک صندوق ملی تعریف کردند و دریافتی این صندوق را از مالیات‌‌‌های دولت بر صنعت مسکن‌‌‌سازی حساب کردند اما یکی از مشکلات ما این بود که برای زیرساخت‌‌‌ها بودجه‌‌‌ای تعریف نشده بود که این صندوق ملی مشکل ما را در زمینه تامین بودجه زیرساخت حل کرد.
ایرج رهبر تاکید کرد: یکی دیگر از مشکلات ما که مانعی برای تحقق قانون نهضت ملی مسکن و جهش تولید مسکن، آورده متقاضی است و این مساله از آن جهت بحران‌زاست که متقاضی نمی‌تواند به موقع تمام هزینه‌‌‌های ساخت مسکن خود را پرداخت کند و از آنجا که مسکن‌‌‌سازی باید به همراه تامین بودجه در ابتدای مسیر باشد سازنده را در ساخت مسکن دچار چالش می‌‌‌کند که یکی از راهکار‌‌‌های مقابله با این چالش، سهیم کردن بخش خصوصی و سرمایه‌‌‌دار در ساخت هست در غیراین صورت چون پرداخت‌‌‌ها به موقع اتفاق نمی‌‌‌افتد اتمام پروژه نیز بسیار طولانی می‌شود.
وی درخصوص مشکلات نهضت ملی ساختمان گفت: مشکلاتی در رابطه با مساله بیمه و مالیات وجود دارد که متاسفانه با توجه به وجود مصوبه قانونی و شفاف، خوانش‌‌‌ها و تعابیر متفاوتی از آن می‌شود و همین امر منجر به چالش‌‌‌های بزرگی در زمینه پرداخت‌‌‌های مالیاتی می‌شود.
وی بیان کرد: در زمان اجرای طرح مسکن مهر قرارداد‌‌‌های سه جانبه، منعقد می‌‌‌شد که یک جانب آن از طرف کارفرما و وزارت راه و شهرسازی بود جانب دیگر آن بخش خصوصی و سازندگان مسکن بودند و جانب سوم هم بانک مسکن که متولی پرداخت تسهیلات بود.
رئیس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: در طرح نهضت ملی مسکن نیز بر این قراردادهای سه جانبه تاکید شده است و در این طرح مالیات ساخت هر واحد مسکن یک میلیون تومان اعلام شده است و در کنار این مالیات برای خرید مصالح ساختمانی نیز ارزش افزوده‌‌‌ای در نظر گرفته شده است اما متاسفانه در طرح نهضت ملی مسکن از جانب بانک جداگانه قرارداد می‌‌‌بندد و این امر تبدیل به یک چالش جدی بحث مالیاتی شده است، زیرا حوزه مالیاتی می‌‌‌گوید قراردادها سه جانبه نیست و دوجانبه شده است در صورتی که اگر ادارات ما هماهنگ عمل می‌‌‌کردند این مشکل پیش نمی‌‌‌آمد.
وی ادامه داد: به نظر می‌رسد که باید یک تعامل خاص و منسجمی ‌‌‌میان ادارات دولتی ما باشد و مجمع‌‌‌های دولتی یا مرتبط با دولت باید به طور هماهنگ با یکدیگر عمل کنند زیرا اگر این هماهنگی نباشد طرح نهضت ملی دچار بحران زمان و طولانی شدن ساخت پروژه می‌شود که نتیجه آن هدر رفت انرژی و هزینه‌‌‌های بیشتر است.
ایرج رهبر بیان کرد: قبل از طرح نهضت ملی ساختمان طرحی به نام اقدام ملی مسکن اجرایی شد که نشات گرفته از قانون جهش تولید مسکن بود، اما در اقدام ملی مسکن ما مشکل قرارداد نداشتیم و تفاهم‌‌‌نامه خوبی میان کارفرما که همان وزارت راه و شهرسازی بود با بخش خصوصی امضا شد.
وی اضافه کرد: اما در نهضت ملی مسکن، قرارداد به صورت مالک مستاجر وضع شد به این معنی که کارفرما به عنوان مالک باشد و سازنده به عنوان مستاجر تلقی شود در حالی که چنین نوع قراردادی در هیچ زمان برای ساخت‌وساز مسکن تعریف نشده است، زیرا مستاجر اصلا حق ساخت‌وساز ندارد .
ایرج رهبر تاکید کرد: در یکی از بندهای این قانون آمده است که اگر بودجه به موقع به دست مستاجر نرسد مستاجر باید از سرمایه خود هزینه کند بدون در نظر گرفتن مشارکت در ساخت، حالا سوال اینجاست که وقتی مشارکتی درکار نباشد چه دلیلی دارد تا سازنده سرمایه خود را برای کارفرما هزینه کند؟
صنعتی‌‌‌سازی و بالابردن سرعت و کیفیت
هوشنگ فروغمند اعرابی فعال صنعت ساخت‌وساز نیز در خصوص انبوه‌‌‌سازی متذکر شد: یکی از راه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی، صنعتی‌‌‌سازی است، زیرا صنعتی‌‌‌سازی ازنظر سرعت تولید و کیفیت ما را به سطح بالاتری می‌‌‌برد و البته شرایط خاص خودش را هم دارد ازجمله نظارت دقیق که الان در جامعه این ساختار نظارتی دقیق وجود ندارد.
وی افزود: پیش‌‌‌ساخته‌‌‌سازی یکی از محورهای صنعتی‌‌‌سازی است و متاسفانه ما در این مساله نظارت دقیقی و علمی‌‌‌ نداریم و نه تنها نگاه نظارتی نداریم، بلکه فکر نظارتی هم نداریم و این نشان می‌‌‌دهد که اول باید نظام فکری خود را تقویت کنیم و بعد نظام اجرایی بر مبنای فکر را سوار کنیم. اعرابی تاکید کرد: مهم‌ترین چالش ما این است که ما نگاه جامعی به مسائل نداریم و تنها نگاه آماری و سیاسی داریم و این موجب پسرفت ما شده است در حالی که اگر نگاه جامعی به مساله انبوه‌‌‌سازی مسکن داشتیم متوجه اهمیت مساله صنعتی‌‌‌سازی می‌‌‌شدیم و این امر را یک مساله تخصصی قلمداد می‌‌‌کردیم.
وی ادامه داد: در کنار صنعتی‌سازی مسکن ما باید به مسائل مالی و کیفیت انسانی آن هم توجه کنیم تا بتوانیم با توجه به نیاز شهری انبوه‌‌‌سازی کنیم. امروز یکی از اتفاقات خوبی که افتاده کنسرسیوم‌‌‌های فناور و دانش‌بنیان صنعتی‌‌‌سازی است.
راهکاری برای تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن ملی
در همین رابطه حسن محتشم عضو انجمن انبوه‌‌‌سازان با بیان اینکه برای پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن قاعده این است که امکانات مورد نیاز در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد،گفت: دولت باید اراضی نهضت ملی مسکن را به‌‌‌صورت مشارکتی به انبوه‌‌‌سازان واگذار کند زمانی که ساخت‌‌‌وسازها مشارکتی شود، سازنده و انبوه‌‌‌سازان چاره‌‌‌ای جز سرعت عمل در ساخت‌وساز ندارند، ضمن اینکه کیفیت واحدهای ساخته شده نیز بهتر خواهد شد. وی با بیان اینکه «در این‌‌‌صورت این مشارکت یک بازی برد-برد می‌شود» تصریح کرد: متاسفانه به‌‌‌نظر می‌رسد عده‌‌‌ای خیلی علاقه ندارند کارهای ساخت‌وساز نهضت ملی مسکن به انبوه‌‌‌سازان واگذار شود؛ به همین دلیل شاهد کُندی و بعضا توقف ساخت پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن هستیم.
عضو انجمن انبوه‌‌‌سازان در ادامه به موضوع تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی اشاره کرد و گفت: در این مقوله با توجه به اینکه بانک‌‌‌ها بنگاه اقتصادی هستند خیلی علاقه‌‌‌ای به پرداخت وام مسکن با بازپرداخت طولانی‌مدت ندارند. آنها می‌‌‌گویند در شرایط تورم 40درصدی پرداخت تسهیلات بلندمدت توجیه اقتصادی ندارد.
محتشم با تاکید بر اینکه دولت باید فکری اساسی برای این موضوع داشته باشد، اضافه کرد: اینکه دستوری بخواهیم بانک‌‌‌ها 20‌درصد از سپرده‌‌‌ها را به بخش تسهیلات بانک مسکن اختصاص دهند، کارآیی ندارد. به طور معمول نیز اقتصاد با دستور و امر سازگاری ندارد. وی با بیان اینکه دولت باید بانک‌‌‌ها را برای پرداخت سهم تسهیلات مسکن متقاعد کند، اظهار کرد: یکی از راهکارها مشارکت بانک‌‌‌ها در ساخت‌وساز پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن است. وزارت راه و شهرسازی باید در یک چارچوب مشخص، سیستم بانکی را وارد چرخه ساخت‌وساز مسکن کند.
عضو انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران گفت: یکی از راهکارها این است که دولت تعدادی واحد مسکونی ساخته شده را به بانک‌‌‌ها واگذار کند تا با این کار کمبودهای ناشی از پرداخت تسهیلات با سود پایین‌‌‌تر از نرخ‌های مصوب جبران شود.
--> اخبار مرتبط طرح سوال از «مسکن چینی» اصل «تامین مسکن» در امارات 12 همت برای اجرای طرح مسکن ملی هزینه شد خبر خوش صندوق ملی مسکن برای مردم انبوه‌سازان یا تعاونی‌ها ؟